TEORIA GENERAL DEL CONTRATO Concepto de contrato. Nuestro Código Civil y en general nuestro derecho recoge la idea de contrato como un acuerdo de voluntades. Como la principal o al menos más corriente de las fuentes de las obligaciones. Se le atribuye a la voluntad de las partes el ser el origen y medida de las obligaciones. Tal concepción es coherente con la idea de la autonomía de la voluntad que, inspirada en la consagración en el Código Civil francés de 1804, está contemplada en casi todos los códigos latinoamericanos. La autonomía de la voluntad trae como consecuencia una perspectiva de los contratos en varios aspectos. ☻ el consensualismo, es decir, la tendencia a evitar las formas en la manifestación de los acuerdos. ☻ principio de la libertad contractual, esto es, la idea de que los particulares pueden acordar todo aquellos que no esté prohibido. ☻ principio de la fuerza obligatoria de los contratos (artículo 1545) y en el principio del efecto relativo de los contratos. En la interpretación de los contratos, en fin, se traduce en la necesidad de ahondar en la intención de los contratantes al momento de haber pactado. Art. 1438. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas. Nuestro Código define el contrato en el articulo 1438 como un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Se suele señalar que esta definición confunde contrato con convención. Convención es todo acto jurídico bilateral, cualquiera sea su función o efecto. Dentro de ese concepto genérico se situaría el específico de contrato: convención destinada a crear derechos y obligaciones. Tal crítica es efectiva sólo para parte de la doctrina, pues incluso en algunos Códigos (italiano, alemán), convención y contrato es lo mismo. El objeto del contrato son las obligaciones (y derechos) que engendra. Ellas tienen como objeto una prestación que puede consistir en dar, hacer o no hacer.En todo contrato se distinguen elementos de la esencia (algunos comunes a todo acto jurídico y otros específicos de cada contrato), de la naturaleza y accidentales (articulo 1444). CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS 1. Contratos unilaterales y bilaterales Art. 1439. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente Todo contrato es una convención, es decir, un acto jurídico bilateral, que requiere para su formación del consentimiento de dos o más partes. El contrato es unilateral o bilateral según que imponga obligaciones sólo a una de las partes o a ambas.Tal clasificación tiene enorme importancia pues hay una serie de problemáticas que sólo se plantean a propósito de los contratos bilaterales. Tal sería la teoría de los riesgos, la teoría de la imprevisión (y sus derivados, es decir, la teoría de la revisión o de la resolución por excesiva onerosidad sobreviniente), la resolución por incumplimiento de obligaciones, la excepción del contrato no cumplido ("la mora purga la mora"), la cesión del contrato. Se denomina contratos sinalagmáticos imperfectos a aquellos contratos unilaterales que después de perfeccionados, generan obligaciones para aquella parte que originalmente aparecía dispensada de toda obligación. Así, el depósito, el comodato, el mutuo (articulos 2235, 2191 y 2192, 2203). Las nuevas obligaciones sin embargo no emanan del contrato sino de la ley. De ahi que el contrato no deje de ser unilateral. Hay una categoría contractual cercana al del contrato bilateral que es el contrato plurilateral o asociativo. El articulo 1420 del Código italiano los define como aquellos con dos o más partes, en los que las prestaciones de cada una de ellas van dirigidas a la consecusión de un fin común. Es lo que ocurre entre nosotros con el contrato de sociedad (articulo 2053 del C Civil y 349 del Código de Comercio). En la doctrina comparada que ha desarrollado la idea del contrato plurilateral se distinguen algunos caracteres especiales. Desde luego,el vicio del consentimiento que pudiere afectar a alguno de los contratantes no afectará, por regla general, a la validez del contrato en su totalidad. En segundo lugar, los contratos plurilaterales admiten la incorporación o salida de algunas partes. En tercer lugar, los contratos plurilaterales tienen vocación de permanencia en el tiempo, a diferencia de los contratos bilaterales, que normalmente se extinguen al paso de haber nacido. 2. Contratos gratuitos y contratos onerosos. Art. 1440. El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. El contrato oneroso es aquel del que ambas partes reportan beneficio y contrato gratuito es aquel del que sólo una de las partes obtiene un beneficio. Esta clasificación de los contratos no dice relación con las partes que resultan obligadas sino con las partes que resultan beneficiadas. No todo contrato unilateral es gratuito y no todo contrato bilateral es oneroso. Unilateral oneroso es el mutuo de dinero (articulo 12 de la ley 18.010), el deposito en que se faculta al depositario para usar de la cosa en su provecho (articulos 2220 y 2222 Nº2), el comodato celebrado en utilidad de ambas partes (articulo 2179), la prenda, fianza o hipoteca en que el tercero que contrata con el acreedor reporta una utilidad del acreedor. En cuanto a contratos bilaterales gratuitos, se podría citar el mandato no remunerado y la donación con cargas (o "con causa onerosa" como le llama nuestro Código).¿Qué importancia tiene la clasificación de los contratos entre gratuitos y onerosos? Desde luego por la gradación de la culpa contractual (articulo 1547 inciso 1º). En segundo lugar, en los contratos onerosos se reglamenta la obligación de sanear la evicción (articulos 1838 y s.s., 1928 y s., 2085).Por regla general los contratos onerosos no son intuito personae (salvo excepciones, como la transacción -articulo 2456-; en tanto que los contratos gratuitos son por regla general intuito personae. Tiene importancia también la clasificación desde el punto de vista de los presupuestos para el ejercicio de la acción pauliana (articulo 2468), para analizar cuando el adquirente de una cosa arrendada está obligado a respetar el arriendo (articulo 1962), para la procedencia de la reivindicación en el pago de lo no debido (articulo 2303). 3. Contratos conmutativos o aleatorios Art. 1441. El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio. Critica: Esta norma supone injustificadamente que los contratos onerosos son siempre bilaterales, en circunstancias de que un contrato oneroso pude ser, como hemos visto, unilateral. Además, excluye de los contratos conmutativos a aquellos que engendran obligaciones de no hacer. Más bien se podría decir que el contrato conmutativo es aquel en que las partes pueden, en los tratos preliminares y al momento de la conclusión del contrato, apreciar o valorar los resultados económicos que el contrato le ocasionará. Unicamente en los contratos conmutativos, las partes están en condiciones de pronosticar si el contrato les reportará utilidad o no, cómo, en cuanto y por qué. En el contrato aleatorio ningún cálculo es posible. El destino del contrato queda enteramente supeditado al azar, la suerte, a la total incertidumbre. Cuando se celebra un contrato bajo una condición, hay incertidumbre acerca de la existencia del contrato, pero en modo alguno acerca de los efectos económicos del contrato, si llega a existir. En tanto que en el contrato aleatorio hay total certidumbre acerca de la existencia del contrato; pero hay incertidumbre acerca de los efectos económicos del contrato. La mayoría de los contratos onerosos son conmutativos. Nuestro Código califica de aleatorios el seguro, la renta vitalicia, el censo vitalicio, el juego o la apuesta. El seguro es aleatorio desde el punto de vista del asegurado pero no lo es desde la perspectiva del asegurador. En el caso de la compraventa de cosas que no existen pero se espera que existan, el contrato puede ser conmutativo-condicional o aleatorio-puro y simple, según las circunstancias (articulo 1813). Esta clasificación de los contratos tiene importancia desde la perspectiva de la lesión enorme y de la teoría de la imprevisión. 4. Contratos principales y accesorios Art. 1442. El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. Contratos principales son los autónomos, que se bastan a sí mismos, y accesorios los que presuponen otra obligación. Las cauciones son obligaciones de garantía. No necesariamente presuponen un contrato de garantía. El contrato de garantía no sólo es dependiente de una obligación principal, sino que además tiene por objeto garantizar esa obligación principal. Un contrato que depende de otro pero que no tiene un objeto de garantía es un contrato "dependiente" (como las capitulaciones matrimoniales).La importancia de esta clasificación radica en el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal (articulos 2381 Nº3, 2434, 2516) 5. Contratos consensuales, reales y solemnes Art. 1443. El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento. Según que requiera para su perfeccionamiento del sólo consentimiento, o de la entrega o tradición de una cosa o del cumplimiento de cierta formalidades exigidas en consideración a la naturaleza del acto. Pero el consentimiento es siempre necesario. En nuestro Código, inspirado en el consensualismo, los contratos consensuales son la regla general. Esto significa, por ejemplo, que las solemnidades, al ser excepcionales, hay que interpretarlas restrictivamente. Pero muchos contratos consensuales, sin dejar de serlos, deben cumplir de hecho con muchas formas (de publicidad, habilitantes, de prueba). En los contratos reales, quien entrega la cosa perfeccionando el contrato, se transforma en acreedor de la obligación restitutoria. 6. Contratos nominados o innominados Contratos nominados o "típicos" son los que la ley ha reglamentado; innominados o atípicos aquellos que la ley no ha reglamentado. La existencia de los contratos atípicos o innominados nace del principio de la libertad contractual y no tiene más limitación que el cumplimiento de los requisitos generales de todo acto jurídico y en particular los relativos al objeto lícito y a la causa lícita. Cuando las partes no han previsto en el contrato innominado una determinada situación y debe recurrirse a las disposiciones supletorias de la ley, han de aplicarse las normas del contrato típico más parecido. 7. Contratos de ejecución instantánea y de tracto sucesivo Contratos de ejecución instantánea son aquellos en que las obligaciones nacen apenas se celebra el contrato. Si el cumplimiento queda diferido en el tiempo, estamos frente al contrato de ejecución diferida (ejemplo, compraventa a plazo). Contratos de tracto sucesivo son aquellos en que el nacimiento de las obligaciones, del mismo modo que su cumplimiento, se prolonga en el tiempo (ejemplo:arrendamiento, contrato de trabajo, contrato de suministro). En los contratos de ejecución instantanea, se da cumplimiento instantaneo o diferido, la nulidad y la resolución operan retroactivamente. En cambio, en los contratos de tracto sucesivo, la nulidad o la terminación operan sólo hacia futuro. La distinción de los contratos de ejecución instantánea tiene interés también en relación a la teoría de los riesgos, a la caducidad del plazo (legal y convencional -"cláusulas de aceleración", como la prevista por el articulo 19 de la ley 4.702), y a la teoría de la imprevisión. 8. Contratos individuales y contratos colectivos Contrato individual es aquel para cuyo nacimiento o formación es indispensable la manifestación de voluntad de todas las personas que resultan jurídicamente vinculadas. El contrato colectivo es aquel que obliga a personas que no concurrieron a celebrarlo, que no consintieron o que incuso disintieron. El contrato colectivo es, pues, una excepción al principio de la relatividad de los efectos de los contratos. Historicamente ha sido lo caracteristico de los contratos a que se llega como consecuencia de una negociación colectiva. También se presenta en la ley de quiebras (articulos 180 y 191 de la ley Nº 18.175) y en el articulo 58 Nº 6 de la ley Nº 6.071. 9. Contratos de adhesión y de libre discusión El contrato de libre discusión es aquel en que las partes han deliberado en cuanto a su contenido, examinando y ventilando las cláusulas del contrato. Las partes discuten en un plano de igualdad y libertad. El contrato de adhesión, en cambio, es aquel en que una de las partes ha dictado o redactado las cláusulas y la otra parte se ha limitado a aceptar, adhiriendo en bloque a dichas cláusulas. En el contrato de adhesión hay ciertas características típicas. Se trata de contratos con un destinatario general, de caracter permanente y muy minuciosos. Así en los contratos de transporte, de seguros. Pero lo característico del contrato de adhesión es el desequilibrio en el poder negociador de ambas partes. Hay quienes han discutido que los contratos de adhesión sean tales (Saleilles, Duguit, Hauriou); piensan que se trata de actos jurídicos unilaterales cuyos efectos, una vez verificada la adhesión por el tercero, se determinan según la sóla voluntad del oferente. Otros estiman, en cambio, que son contratos porque, aunque poco libre a veces, el consentimiento existe (Ripert, Demogue, Josserad, Colin y Capitant). Por otra parte, resulta interesante destacar que la adhesión supone un desequilibrio en la fuerza negociadora de las partes. Ahora bien, esa situación puede ser distinta en la etapa de la formación del consentimiento a lo que ocurre en la etapa de cumplimiento del contrato. En la etapa de cumplimiento del contrato la parte débil suele transformarse en más poderosa. Nuestra jurisprudencia, aunque excepcionalmente, ha hecho aplicación de la doctrina del contrato de adhesión, restando valor a ciertas cláusulas en que aparece de manifiesto la falta de libertad al aceptarlas por una de las partes. Tales cláusulas no serían contractuales sino verdaderos actos jurídicos unilaterales insertos en un contrato. Hay dos reglas tradicionales de interpretación especiales del contrato de adhesión que se pueden enunciar del siguiente modo: la regla de la interpretación en contra del redactor (articulo 1566 inciso 2º) y la regla de la preferencia de la cláusula manuscrita por sobre la cláusula impresa (que se desprende del articulo 1560). Los inconvenientes de la adhesión han ido siendo paliados mediante diversos mecanismos. Desde luego, la regulación de ciertas cláusulas en los contratos de adhesión ("contrato dirigido"). Otro mecanismo que se suele aplicar es la necesidad de la aprobación previa por la autoridad de los modelos de ciertos contratos (ejemplo:articulos 62 y 63 de la ley No 18.302, que reglamentan los contratos de seguros contra riesgos por energía nuclear) CATEGORÍAS CONTRACTUALES El contrato dirigido. Alessandri lo define como aquel “reglamentado y fiscalizado por los poderes p´blicos en su formación, ejecución y duración o aquel en que el poder público establece la fijación predeterminada y oficial de algunas de sus principales condiciones”. Muchas veces el legislador se ha encargado de establecer imperativa y normadamente el contenido de ciertos contratos. Así, el D.L. 600 sobre inversión extranjera, la ley No 18.010 sobre operaciones de credito de dinero, la ley 18.045 de mercado de valores. Otras veces esa reglamentación proviene ilegítimamente de normas dictadas por la autoridad administrativa, sin sustento legal. En ocasiones, también, ocurre que la autoridad "dirige" el contrato estableciendo la persona del contratante. Asi ocurría, por ejemplo, bajo la vigencia de la ley de arrendamiento de predios rústicos del año 1968, en la que se establecía que si el arrendador del predio rústico decidía enajenarlo, debía ofrecerle la primera opción al arrendatario. Hoy dia, en virtud del articulo 10 del Código de Minería, el Estado tiene un derecho de compra preferente respecto de minerales en que haya presencia de torio y uranio. También se podría citar el articulo 25 de la ley No 18.046, que establece la primera opción para suscribir nuevas acciones, en favor de los accionistas de las Sociedades Anónimas. El contrato forzoso. Es aquel que el legislador se obliga a celebrar o da por celebrado. No se trata de contratos que se deban celebrar como consecuencia de obligaciones nacidas de contratos preparatorios (como el de promesa) libremente celebrados. Tampoco se trata de contratos que se celebran forzadamente por causa de circunstancias de hecho excepcionales (como el depósito necesario). Se puede distinguir el contrato forzoso ortodoxo y el contrato forzoso heterodoxo. En el primer caso, hay dos etapas. Primero, una orden de la autoridad exigiendo contratar. Segundo, el contrato mismo, celebrado en general con cierta autonomía y libertad. Ejemplos: articulos 374 (caución que deben rendir os guardadores), 775 (caución que debe rendir el usufructuario), articulo 30 de la ley No 18.045 (caución que deben rendir los corredores de bolsa), DFL No 151, de Hacienda, de 1981 (que establece el seguro obligatorio para los vehículos motorizados). En algunos casos la obligación de contratar es implícita. Asi, en el mandato sin representación (articulo 2151), surge para el mandatario la obligación de ceder los efectos del contrato al mandante. En el contrato forzoso heterodoxo, el legislador constituye el contrato de un sólo golpe: tanto el vínculo como su contenido vienen predeterminados por la autoridad. La libertad contractual desaparece por completo. Asi, en caso de enajenación de empresas quebradas como unidades económicas, por el sólo ministerio de la ley, se entienden constituidas hipotecas en los inmuebles y prendas en los muebles, para garantizar las obligaciones del adquirente (articulo 129 de la ley 18.175). Asi, el articulo 71 del Código Tributario entiende constituída fianza ipso iure, en el adquirente cuando una persona natural o jurídica cese en sus actividades por venta, cesión o simple traspaso a otra de sus bienes, negocios o industrias. El contrato tipo Es aquel en que las partes predisponen las cláusulas de futuros contratos o condiciones generales de la contratación. Los contratantes adoptan un formulario o modelo. Tienen la ventaja de reducir la fase de las negociaciones precontractuales. Tienen el inconveniente de que se prestan para cláusulas abusivas, como renuncia a derechos, plazos de caducidad ("clausulas de aceleración"), renuncia a acciones, cláusulas de irresponsabilidad,... Hay contratos tipo unilaterales (que en el fondo son además de adhesión) como las pólizas de seguros, los contratos de transporte aereo, y contratos tipo bilaterales (como los contratos individuales de trabajo luego de una negociación colectiva). Manifestación de la contratación tipo es la estandarización de los términos de las compraventas internacionales ( CIF, FOB, FAS,...) Es importante destacar la diferencia entre el contrato tipo y el contrato de adhesión. El contrato tipo es normalmente el instrumento del que se vale el oferente en la contratación de adhesión. Tomasello señala que entre el contrato de adhesión, el contrato dirigido y el contrato tipo hay muchas veces una relación secuencial:”Los contratantes, ya sea individualmente o conjuntamente con el grupo económico de que forman parte, cuando están en condiciones de dictar a sus futuros clientes o contrapartes los términos del contrato, suele elaborar un contrato tipo que en el futuro será fuente de contratos singulares de adhesión, con los riesgos que una contratación de esta naturaleza encierra y que muchas veces mueve al poder público a intervenir para dirigir el contrato, dandose el fenómeno del contrato dirigido...” El contrato-ley Con el objeto de fomentar el desarrollo de determinadas actividades productivas o en general alcanzar ciertas metas económicas o sociales, muchas veces el Estado otorga por ley franquicias, regalías en general estatutos jurídicos de excepción. Ahora bien, como el poder legislativo podría en cualquier momento por ley poner fin a estos estatutos jurídicos excepcionales, y eso genera una incertidumbre que conspira precisamente contra la confianza que se pretende lograr, se han ideado como figura jurídica nueva los contratos leyes. Mediante ellos, el Estado garantiza que hacia futuro (aunque normalmente dentro de un espacio de tiempo limitado), no se alterarán esos estatutos jurídicos excepcionales. Ejemplos históricos han sido el articulo 18 del DFL Nº 2, de 1959 de franquicias tributarias para viviendas económicas, o la invariabilidad del régimen tributario establecido en el artículo 7º del D.L. Nº 600. La Corte Suprema lo ha aceptado invariablemente, contra la opinión de parte de la doctrina (Eduardo Novoa Monreal) y, a veces, del Consejo de Defensa del Estado. Bajo la actual Constitución, se han dictado Contratos Leyes, como la ley Nº 18.392, de enero de 1985, que establece por 25 años un régimen de franquicias tributarias y aduaneras en favor de empresas que se establezcan en la XIII Región o en la Antártica. Lo anterior nos conduce al tema de la intangibilidad de los derechos personales emanados de los contratos. Durante mucho tiempo se ha discutido si en nuestro derecho sólo es concebible la propiedad sobre los derechos reales o también lo es sobre los derechos personales. Hoy, sobre la base del articulo 19 Nº 24 de la Constitución, se admite en general que también cabe concebir propiedad sobre derechos personales en el acreedor, porque sería inconstitucional una ley que los vulnerara sin previa indemnización. Sin embargo, la jurisprudencia sigue con algunos altibajos en esta materia. El Subcontrato Es aquel contrato nuevo derivado y dependiente de otro contrato de la misma naturaleza. Maria del Pilar Baeza C (“La subcontratación”, De. Juridica, 1981), lo define como “aquel contrato en virtud del cual una parte transfiere a otra, por vía de una sucesión constitutiva, derechos u obligaciones que han nacido para ella de una relación contractual previa, sin que esta última relación se extinga”. Se alude a una sucesión constitutiva, pues los derechos y obligaciones que integran el contrato derivado tieen como base el contrato original, en términos tales que la posición del contratante intermediario en el primero pasa a un tercero que es parte en el contrato derivado. Nuestro Código lo contempla a propósito del arrendamiento (articulos 1946, 1963, 1973 y articulo 5o de la ley Nº 18.101), del mandato (articulos 2135, 2136 y 2138), en el contrato de construcción por suma alzada (articulo 1003 Nº 5), en el contrato se sociedad (articulo 2088). También en el Código de Comercio (articulos 168, 261 a 267). Para que haya subcontrato es necesario que el contrato base sea de tracto sucesivo o bien de ejecución diferida. En efecto, la subcontratación supone la posibilidad de transferir creditos u obligaciones contractuales vivos derivados de un contrato vigente. Además, es necesario que no sea un título traslaticio de dominio. Pues en estos, se produce la incorporación del bien o derecho transefrido en el patrimonio del adquirente, con el consiguiente enriquecimiento para éste, el que le permitirá celebrar un nuevo contrato sucesivo. Es necesario, además, que no exista una prohibición legal o contractual de subcontatar. Se ha añadido que tampoco puede tener lugar la subcotratación en los contratos de garantía. En efecto la multiplicación de los vínculos podría poner en peligro la seguridad y garantía del crédito del primer titular acreedor. En la subcontratación, el contrato base no puede atribuir más que la posibilidad de disfrute de un objeto. Por último, es necesario que el contrato base no sea intuito personae (salvo el mandato) El subcontrato es dependiente del contrato base. Las prestaciones emanadas del subcontrato deben ser de la misma naturaleza que las emanadas del contrato base. El autocontrato Es el acto jurídico que una persona celebra consigo misma sin que sea necesario la concurrencia de otra, en razón de que el compareciente actúa a la vez -como parte directa y como representante de otra, -o bien simultaneamente como representante de partes diferentes, -o bien, por último, como titular de dos patrimonios (o fracciones de un patrimonio) sometidos a estatutos jurídicos diferentes. Ejemplo del primer caso es el mandatario que compra para sí o que el mandante le ha ordenado vender. Ejemplo del segundo, cuando una persona es simultaneamente mandataria del comprador y mandataria del vendedor (como lo corredores de Bolsa de Comercio). Ejemplo del tercer caso lo encontramos en la partición consigo mismo. Como si en sociedad conyugal, la mujer aporta a la sociedad conyugal un terreno del cual es comunera con un tercero y luego durante el matrimonio adquiere con patrimonio reservado la cuota del tercero. Se formará una comunidad consigo misma que habrá que partir, a fin de definir qué parte del inmueble puede ella administrar y cual en cambio está sometida a la administración del marido. En la doctrina comparada hay varios autores que han aceptado la idea de que el autocontrato es, propiamente, un contrato (Romer, Giorgi, Demogue, Vallimaresco), entre ellos, destaca la obra de Rumelin que ha difundido la tesis de que el autocontrato es un acto jurídico unilateral que produce los efectos de un contrato desde que compromete dos patrimonios diferentes. Otros han sostenido que no hay contrato pues todo contrato supone dos voluntades y no puede haber dos voluntades en una sola persona (Baudry-Lacantierie, Masnatta,). El autocontrato existió en ciertos casos en el Derecho Romano en el “sibi solvere”:el administrador de un patrimonio ajeno podía pagarse a sí mismo, como representante, lo que él, personalmente, adeudaba a su representado y, a la inversa, podía pagarse a sí mismo, en cuanto acreedor, lo que el representado le adeudaba a él. En cuanto a la naturaleza jurídica del autocontrato, Alessandri ha sostenido que se trata de un acto jurídico unilateral, toda vez que un contrato es la conciliación de voluntades opuestas, lo que en la especie no ocurriría. Han profundizado esta opinión Avelino Leon y David Stitchkin. Claro Solar, en tanto, ha sostenido que el autocontrato es propiamente contrato pues se manifiestan dos voluntades diferentes por parte de una misma persona. Esta idea ha sido perfeccionada por Jorge López S.M. En nuestra legislación hay casos restringidos o regulados de autocontratación (articulo 412, 1796) que evidencian que la regla general sería la posibilidad abierta. En la representación legal de las personas naturales, cabe citar los articulos 410 y 412 en relación al 1799 (respecto a tutores y curadores), los articulos 1796 en relación al 124, 130, 188, 252, 257 y 258 (en relación al padre o madre de familia), los articulos 1137, 1138 en relación al 1796 y 1899 (en relaciónal marido y mujer). En la representación convencional de los particulares, hay autocontratos especialmente prohibidos al mandatario (2144) y se regula el autocontrato del mandatario relativo al mutuo de dinero (2145). Fuera de los casos de los articulos 2144 y 2145, hay que distinguir: Si el mandante ha prohibido la autocontatación, lo obrado por el mandatario violando la prohibición será inoponible al mandante; si el mandante la ha autorizado, el mandatario pdrá autocontratar eficazmente aunque haya conflicto de intreses, pero sin perjuicio de que el mandante podrá accionar contra el mandatario si la conducta de éste es dolosa o culposa; y, si nada ha dicho el mandante, el mandatario podrá autocontratar, salvo que se produzca un conflicto de intereses. En la representación de las personas jurídicas, la autocontratación será posible siempre que no exista alguna prohibición legal o estatutaria o que en definitiva se acredite un conflicto de intereses. En la ley de sociedades anónimas, hay que tener presente el articulo 44 en cuya virtud una sociedad anónima puede celebrar actos o contratos en los que uno o más directores tengan interés por sí o como representantes de otra persona, cuando dichas operaciones sean conocidas y aprobadas por el directorio y se ajusten a condiciones de equidad similares a las que habitualmente prevalecen en el mercado. Tomasello ha dicho, sintetizado, que El autocontrato será inadmisible en todos los casos en que la ley lo haya prohibido expresamente y en todos aquellos en que suscite un conflicto de intereses, lo último aunque no exista un texto legal que expresamente lo prohiba, puesto que las prohibiciones legales están basadas precisamente en la contraposición de intereses y cuado la ley ha querido permitir la autocontratación, no obstante tal contraposición de intereses, la ha sometido a determinadas condicioes que debe llenarse si se pretende que el acto tenga valor; de lo contrario no valdrá asi como o valen los expresamente prohibidos”. Un tópico que se suele olvidar en esta materia es la mal llamada autocontratación en materia judicial. El “autolitigio”. Aunque en nuestro derecho no hay una regla que lo establezca en terminos formales y explícitos, no es posible que una persona actúe en un proceso por sí y como representante de otro o como representante de los dos litigates, pues cada vez que surgen conflictos de intereses, se hace necesario el nombramiento de un curador especial (articulos 154, 188, 257, 506). Recordar tambien el articulo 232 del Código Penal que castiga al abogado que patrocina a las dos partes de un mismo litigio.. El contrato por persona a nombrar y el contrato por cuenta de quien corresponda El primero es aquel en que una de las partes se reserva la facultad de designar, mediante una declaración ulterior, a la persona que retroactivamente adquirirá los derechos y contraerá las obligaciones inicialmente radicadas en su patrimonio. (articulo 256 del Código de Comercio). En Chile es general es aceptado en virtud de la libertad contractual (Ver Obligaciones de R. Abeliuk). El segundo es aquel en el cual una de las partes, inicialmente queda indeterminada o en blanco, en la seguridad de que después será individualizada (no por voluntad unilateral de ese contratante sino por un hecho externo). Una de las partes lo es sólo aparente o al menos transitoriamente. LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO ("exceptio non adimpleti contractus"). Art. 1552. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. Es aquella que puede oponer el demandado por obligación nacida de un contrato bilateral cuando el demandante no ha cumplido por su parte o no está llana a cumplir en la forma y tiempo debidos. En Chile esta escepción no está expresada como tal sino que se deduce de la regla de que la mora purga la mora establecida en el articulo 1552 del Código Civil. Y no sólo en un juicio ordinario sino también se puede oponer esta excepción en el juicio ejecutivo de conformidad con el articulo 464 No 7 del Código de Procedimiento Civil. Para que proceda esta excepción es necesario a) que se trate de un contrato bilateral; b) que la parte demandante en contra de quien se opone la excepción no haya cumplido ni esté llana a cumplir; c) que la obligación del demandante sea actualmente exigible. Cuando se trata de un contrato en que ambos están en mora de cumplir sus obigaciones, como en una promesa en que ni el promitente vendedor quiere vender ni el promitente comprador quiere comprar, procede sea declarada la resolución del contrato pero sin indemnización de perjuicios. No puede haber indemnización porque no ha habido mora (C. Suprema). LA TEORÍA DE LOS RIESGOS Este es un tema que sólo se planteaen los contratos bilaterales en que surgen obligaciones de especie. Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba es siempre a cargo del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos, será a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega. La perdida fortuita de una cosa que no es objeto de obligación o de relación prsonal alguna sólo puede ser para su dueño ("Res perit domino"). La teoría de los riesgos se plantea a propósito del cumplimiento de contratos en curso. Al extinguirse la obligación de uno de los contratantes por imposibilidad de ejecución, ¿se extingue la obligación correlativa del otro? Si la respuesta es si quiere decir que los riesgos los carga el deudor (perderá lo pagado o por pagar y nda recibirá en compensación). Si la respuesta es no significa que los riesgos son de cargo del acreedor (el deudor, pese a no cumplir, obtendría la prestación correlativa). La teoria de los riesgos supone varios elementos base: ☻ un contrato bilateral cuyo cumplimiento este pendiente; ☻ extinción de la obligación de una de las partes (imposibilidad total y fortuita) , ☻ lo que presupone una obigación de especie o bien de un genero muy limitado. En Chile rige el principio de que los riesgos son del acreedor ("res perit creditor") -articulo 1550 y 1820- aunque existe tambien otra alternativa: que el riesgo sea de cargo del deudor ("res perit debitori"). En Chile el principio res perit creditor tiene sin embargo algunas excepciones:-Si el deudor se encuentra en mora o se comprometió a entregar la cosa a dos o mas personas en virtud de obligaciones distintas (articulo 1550) -Si el deudor asumió sobre sí los riesgos de caso fortuito -Si la cosa se debe bajo condición suspensiva. (articulo 1486 inciso 1o). CONTRATO DE PROMESA Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º Que la promesa conste por escrito; 2º Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4º Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. La regla general en materia de contrato de promesa es que dicho contrato no produce obligación alguna. Excepcionalmente vale si se cumplen ciertos y determinados requisitos señalados en la ley. Naturaleza jurídica del contrato de promesa: uno de los problemas que nos plantea el contrato de promesa es el de determinar cual es su naturaleza. Gravitan en este problema: ☻ La falta de antecedentes que puedan tomarse en cuenta al efecto en el derecho romano, ☻ La extensión con que puede aplicarse esta institución, ☻ La diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan este contrato. Tal es así que el propio CC sigue en esta materia un sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos. ☻ En el derecho romano no se conoció el contrato de promesa, existiendo sí ciertos pactos que podrían considerarse como el antecedente histórico de la misma; pero esos pactos no eran lo que hoy día se concibe como contrato de promesa, ya que eran pactos de carácter solemne que obligaban al deudor a efectuar una prestación futura. ☻ Otra de las dificultades que nos plantea el contrato de promesa de celebrar un contrato, es que existen numerosas circunstancias que inducen a su celebración. Se recurre generalmente a estos contratos en aquellos casos en que hay circunstancias que impiden celebrar de inmediato el contrato prometido, teniendo las partes interés en comprometerse de inmediato para la conclusión futura del contrato prometido. Así, es sumamente frecuente que se recurra al contrato de promesa cuando el contrato prometido no puede celebrarse por faltar algún trámite legal que impide su celebración inmediata, ello ocurre por ejemplo: a. cuando los herederos están deseosos de vender un inmueble de la sucesión a una persona interesada en comprarlo y éstos no han practicado las inscripciones a que se refiere el art.688. En este caso, al no poder enajenar el inmueble inmediatamente, se recurre al contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa, en virtud del cual las partes se comprometen a efectuar a futuro el contrato prometido. b. de conformidad al art.1464 n.3, hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello. En este caso, como no se puede enajenar directamente dicho bien, se recurre a celebrar un contrato de promesa de compraventa, pudiendo celebrarse el contrato prometido cuando se haya alzado el embargo. Los ejemplos relativos a la celebración del contrato de promesa se multiplican en gran cantidad por el carácter de contrato preparatorio general que ésta presenta, es decir, se celebra para celebrar luego otro contrato, pudiendo celebrarse promesa respecto de prácticamente todo contrato. Lo que ocurre es que la promesa cumple en el campo jurídico una función específica, cual es la de crear un vínculo necesario y de seguridad orientado hacia la conclusión de un contrato futuro, el que hoy no se quiere o no se puede otorgar. La regla general en esta materia, es que se puede celebrar promesa respecto de cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Sin embargo, hay casos en que el legislador, para precaver problemas y, especialmente, la burla de la ley, prohibe expresamente la celebración de promesa. Como ejemplo podemos mencionar la Ley General de Construcciones y Urbanización, la cual prohibe la celebración de un contrato de promesa de venta respecto de terrenos en que no se haya ejecutado totalmente la urbanización. La misma norma encontramos en el DL.3262, regula la enajenación de las parcelas asignadas por la Corporación de Reforma Agraria, debiendo cumplirse una serie de requisitos para proceder a ésta. La jurisprudencia lo ha definido como:"es aquel por el que las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición" (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomos 58 y 60). Particularidades del contrato de promesa: 1. La jurisprudencia ha establecido que del art.1554 se deduce que la promesa de celebrar un contrato es a la vez un contrato. La razón es que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes generadoras de la promesa. 2. Es un contrato de carácter general. Por su intermedio puede prometerse la celebración de un número ilimitado de contratos, salvo las excepciones legales en que dicha celebración se prohibe 3. Es un contrato solemne. Lo dice expresamente el Art.1554 n.1: La promesa debe siempre constar por escrito. La exigencia es la escrituración, independientemente de si la promesa consta por instrumento público o privado. Sanción por la infracción: la promesa no produce efecto alguno. Ahora, aún cuando el contrato prometido sea convencional o real, la promesa sigue siendo solemne por lo dispuesto en el n.1 del art.1554. 4. Es un contrato principal. El art.1554, al reglamentarlo, no subordina su existencia a la de otro contrato. Para que haya contrato de promesa no se requiere la existencia de otro contrato, pues el contrato prometido y la promesa son independientes entre sí, no obstante su íntima relación. Esta independencia queda de manifiesto, ya que el contrato de promesa puede existir válidamente siempre que a su respecto concurran las exigencias del art.1554, aunque el contrato prometido no llegue a celebrarse nunca. 5. Es un contrato preparatorio. Se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es decir, a través de ella se está preparando la celebración del contrato prometido. 6. Es siempre un contrato sujeto a modalidad. En todo contrato de promesa vamos a encontrar alguna modalidad, pues sin ella la promesa no produce efecto alguno. Esta exigencia está contemplada en el art.1554 n.3. 7. Es un contrato de derecho estricto. No obstante que la promesa está concebida como un contrato de aplicación general, es de derecho estricto, ya que atendida la forma de redacción del art.1554, queda en claro que la regla general es que no se acepta del contrato de promesa reconociéndosele ésta sólo cuando reúne los requisitos señalados en el mismo precepto. Es decir, si no se cumple cualquiera de estos requisitos, la promesa no es válida. Requisitos del Contrato de Promesa: En esta materia se parte de la siguiente premisa: la promesa de celebrar un contrato es a su vez un contrato, de manera que deben concurrir a su respecto todos los requisitos que se exigen en general para los contratos (consentimiento, capacidad, objeto y causa lícita). Pero, además de estos requisitos generales deben concurrir otros especiales establecidos por la ley en el art.1554, los que son tanto de forma como de fondo. Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisión de cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligación alguna. Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que de los propios términos del art.1554 se desprende que esta norma es especial e imperativa, que los requisitos deben concurrir simultánea y copulativamente y que la omisión de uno cualquiera de ellos exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, produce la nulidad absoluta de la promesa (art.10, 1682). Análisis particular: 1.- Que la promesa conste por escrito (art.1554 n.1): El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituración del contrato, ya en instrumento público ya en uno privado. Si se omite la escrituración adolece de nulidad absoluta (art.1443, 1554 y 1682) y, además, dicho contrato no va a poder probarse, porque para probar un acto solemne no se admiten más medios de prueba que la respectiva solemnidad. En una época se planteó la duda en relación a la exigencia de este requisito. Se decía que la solemnidad del contrato de promesa es que ésta conste por escrito, pero: Se mantiene esta norma cuando el contrato prometido debe constar por escritura pública, como sucede, por ejemplo, con la promesa de compraventa de un bien raíz?? En tiempos pasados se pensó que cuando el contrato prometido debía constar por escritura pública, también la promesa debía cumplir con dicha exigencia, situación ésta que se da específicamente con la promesa de compraventa de un inmueble. Hoy en día, hay consenso en que el contrato de promesa basta que conste "por escrito". Las razones en este sentido son: Por la separación entre ambos contratos, cada uno de los cuales tiene individualidad propia, estructura y efectos distintos, de tal modo que no podrían aplicarse a uno las normas del otro. En un caso particular, las de la compraventa bienes raíces a la promesa de este. El art.1554 n.1 es claro en cuanto a lo único que existe es que la promesa conste por escrito. Cuando el sentido de la ley es claro. Por último, cuando el contrato prometido es a su vez solemne, la misma ley nos señala cuando debe cumplirse con esa solemnidad (art.1554 n.4). 2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces (art.1554 n.2) Lo primero que debemos establecer aquí es qué debemos entender por eficacia. La eficacia del contrato prometido se entiende en el sentido de que éste produzca efectos jurídicos, esto es, establezca un vínculo jurídico entre las partes que origine derechos y obligaciones entre ellas. Así, un contrato de promesa en que se conviene a celebrar a futuro un contrato en que se va a ejecutar un hecho inmoral o prohibido, sería ineficaz porque adolecería de objeto ilícito. Lo mismo ocurriría si por el contrato de promesa una parte se obliga a hacer algo físicamente imposible. Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propósito de las partes al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un contrato nulo por estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para celebrar contratos válidos en el futuro y no para llegar a la celebración de contratos nulos e ineficaces. El problema que se plantea en este punto es el determinar en qué momento hay que considera la eficacia o ineficacia del contrato prometido: - si al momento de celebrarse la promesa, - o al momento de celebrarse el contrato prometido. A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de promesa respecto de un contrato que al tiempo de cumplirse la promesa va a ser nulo, la sanción va a ser la nulidad de la promesa por infracción a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554. Pero, la duda se plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser válido al tiempo de cumplirse ésta. El contrato de promesa va a ser válido en esta situación siempre que las partes sujeten este contrato a la condición de que el contrato prometido sea válido al momento de cumplirse la promesa. Ejemplo de esta situación sería la siguiente: le vendo el mueble embargado, pero con la condición de que al celebrarse el contrato de compraventa se haya alzado el embargo. La eficacia del contrato prometido se analiza al momento de celebrarse éste y no al momento de celebrarse el contrato de promesa. Otro problema que se nos plantea con este requisito y que vamos a analizar en relación con un ejemplo es el siguiente: qué sucede en la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a un incapaz, Habría que cumplir ya en el contrato de promesa con las autorizaciones que la ley exige para la celebración del contrato prometido?? Tomemos como ejemplos las siguientes disposiciones: el art.255 señala que "no se podrán enajenar ni hipotecar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional, sin la autorización del juez o con conocimiento de causa". Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, Habrá que obtener la autorización judicial al celebrarse la promesa o podrá esperarse a la celebración del contrato prometido para obtener dicha autorización?? El riesgo que se planteaba en estas situaciones es que si no se exigiera el cumplimiento de las referidas autorizaciones al momento de la celebración de la promesa y, llegado el momento, ésta no se cumple, podría suceder que a través del cumplimiento forzoso de las obligaciones emanadas del contrato de promesa se prohiba dejar de lado dichas autorizaciones. No obstante lo anterior, la doctrina estima que estos requisitos no es necesario cumplirlos en el contrato de promesa, sino que en el contrato prometido por las razones ya vistas. Se fundan además, de manera especial, en el Nº4 del art.1554, cuando señala que en la promesa deba especificarse de tal modo el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto "...o las solemnidades que las leyes prescriban". Sostienen que si pueden omitirse las solemnidades en la promesa, con mayor razón podrán faltar estos otros requisitos que no son más que formalidades. Distinta es la situación en que un incapaz relativo celebra por sí un contrato de promesa: en ese caso habrá que cumplir necesariamente con las formalidades habilitantes necesarias para la validez del contrato de promesa. En caso contrario, la promesa adolecería de nulidad relativa por haberse omitido la formalidad habilitante. 3.- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato (art.1554 n.3): Este requisito es de la esencia del contrato de promesa. Lo que ha pretendido el legislador con esta exigencia es que el contrato de promesa se haga sobre una base cierta en el sentido de que tiene que haber un tiempo o una condición que determine la época en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido. La fijación de la época de la celebración del contrato prometido debe hacerse por medio del establecimiento de un plazo o de una condición en el contrato de promesa, no existiendo ningún impedimento para que concurran ambas clases de modalidades en la promesa, esto es, que establezca un plazo y condición a la vez, para que en defecto de la condición pueda celebrarse de todas maneras el contrato prometido, ya que la condición puede fallar. Veamos cada una de estas formas de determinar la época de celebración del contrato prometido: La condición: se puede determinar la época del contrato prometido mediante el establecimiento de una condición. El problema que se plantea es que las condiciones pueden ser determinadas o indeterminadas, Podrá el contrato de promesa sujetarse indistintamente a una de estas dos clases de condiciones, o necesariamente tendrá que sujetarse a una condición determinada?? Algunos sostienen que la condición a que se refiere el n.3 del art.1554 debe ser determinada, esto es, "aquella en que de producirse el hecho futuro e incierto se sabe cuando ocurrirá. Si para el cumplimiento del hecho incierto constitutivo de la condición, no se fija época o plazo, estaríamos en presencia de una condición indeterminada, y quienes participan de la opinión en comento, afirman que en este caso no puede darse el valor de promesa a una convención celebrada bajo una condición de esta especie. El problema de la determinación o indeterminación de una condición se ha planteado en la práctica en relación con una cláusula bastante común en los contratos de promesa: aquellas en que se establece que el contrato prometido (generalmente la compraventa) se va a celebrar tan pronto como el banco o institución financiera apruebe al promitente comprador una operación de crédito hipotecario para el adquirir lo que se vende. Aquí, evidentemente hay una condición, pero es indeterminada, pues en caso de producirse este hecho futuro o incierto, no se sabe cuándo se va a producir. Los que se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo condición indeterminada, señalan que la intención del legislador en el art.1554 n.3, fue la de no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que todas ellas caducan transcurrido cierto lapso y, el hecho de que el legislador no lo haya dicho en forma expresa en el N.3, no es obstáculo para que aquí se aplique la regla general. Agregan que en el caso que las partes fijen una condición, lo que se requiere es que sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto, es decir, a la celebración del contrato prometido. Por ello no puede sostenerse que un contrato de promesa sólo es válido cuando contiene una condición determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cuándo o en qué fecha el acreedor podrá hacer efectiva la obligación que emana de la promesa, o bien, cuándo podrá establecerse en forma cierta que no se verificará, ya por que venció el plazo estipulado, ya porque la condición no se cumplirá. Indican además, que en lo que dice relación específicamente con la condición que se refiere a la aprobación de un préstamo hipotecario, ella no es determinada, ya que es claro que cualquiera de las partes podrá requerir el pronunciamiento respecto de si se otorga o no el precio. Ahora, en la práctica se acostumbra y, con el objeto de evitar problemas en relación con este aspecto, en aquellos casos en que la promesa puede establecerse una condición indeterminada o que pueda configurarse como tal, a señalar además un plazo dentro del cual debe cumplirse dicha condición. El plazo: es la otra forma de determinar la época de celebración del contrato prometido. El problema que aquí se plantea es el siguiente: Puede el plazo ser suspensivo o extintivo o siempre habrá de ser extintivo?? Opinión mayoritaria: el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como a otro plazo, toda vez que ambos establecen la época en la cual puede exigirse el cumplimiento de la obligación emanada del contrato de promesa, cual es, la de celebrar el contrato prometido, y es precisamente ésta la finalidad perseguida por el art.1554 n.3. Lo que sucede es que en este aspecto el plazo, debe entenderse en relación con la exigibilidad de las obligaciones y con la mora; así, si el plazo es suspensivo, el cumplimiento de la obligación sólo va a poder exigirse una vez vencido. En cambio, si el plazo es extintivo se puede exigir ese cumplimiento en cualquier momento antes de su vencimiento, no pudiendo hacerse una vez que haya vencido éste, ya que ahí se extingue el derecho. En lo que respecta a la mora, si el plazo es suspensivo: la parte cae en mora por su solo transcurso; en tanto, que si el plazo es extintivo, según algunos, para que se produzca la mora, debe requerirse judicialmente al deudor conforme al art.1551; según otros, la mora se produce por el solo vencimiento del plazo. Para evitar este problema se recurre a la siguiente norma: se pacta un plazo suspensivo, pero agregando uno extintivo, el cual correrá después del vencimiento del primero y durante el cual se podrá exigir el cumplimiento de la promesa. O bien, se sujeta la promesa a un plazo extintivo con la estipulación expresa de que no será exigible ésta una vez vencido este plazo. En lo que respecta a la mora, en la práctica se acostumbra a señalar que las partes caerán en mora si no comparecen a firmar la escritura en que se contiene el contrato prometido, en determinada notaría, el día tanto y a tal hora, y que bastará para acreditarlo un certificado del notario respectivo que así lo señale. 4.- Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban (art.1554 n.4): Este requisito de la especificación del contrato prometido ha originado problemas, ya que tanto en doctrina como en la jurisprudencia existen diversas opiniones acerca de la extensión que debe dársele. El punto de discusión es qué debe entenderse por "especificación" del contrato prometido. Las distintas posiciones son a saber tres: - Especificar significa identificar las estipulaciones de dicho contrato, esto es, que nada de lo que ha de convenirse en el contrato prometido puede faltar en la promesa. Incluso señalan, que debe estar presente el consentimiento de obligarse, propio del contrato prometido. - Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa haga una identificación tan acabada del prometido, hasta el punto de exigir el consentimiento de obligarse. Señalan que lo que se pretende por la ley es que se indiquen todas las partes del futuro contrato para, de este modo, evitar futuros problemas sobre las diversas cláusulas que éste debe contener y, de este modo, las partes conozcan desde ya lo que se ha prometido. Es decir, no se cumpliría con ello si sólo se indican especificaciones que caractericen el contrato prometido en sus especificaciones esenciales. Según esta opinión, lo que debe hacerse en el contrato de promesa es enunciar de manera casi perfecta el contrato prometido, de tal modo que si en ese momento se celebrara, bastaría con agregar a lo especificado el consentimiento, sus solemnidades o la tradición, para que así quedara perfecto. - Se especifica el contrato prometido señalándose sus elementos esenciales, no siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los accidentales. Ello porque es en los elementos esenciales donde se manifiesta la voluntad de las partes en relación con el contrato que pretenden celebrar a futuro. Señala esta opinión que los elementos de la naturaleza los presume la ley y se entienden incorporados en el contrato sin necesidad de cláusula especial. En cuanto a los elementos accidentales, ellos son expresión de la autonomía de la voluntad y, por lo tanto, dependerán exclusivamente de lo que las partes establezcan al respecto. De tal suerte que estos elementos nacerán sólo si las partes desean incorporarlos al contrato y, si éstas nada dicen, dichos elementos no formarán parte del respectivo contrato. Siendo así, no puede entenderse que la falta de estos elementos de carácter accidental, signifique que el contrato prometido no está debidamente especificado, porque dicho contrato queda especificado con aquellos elementos que le dan su propia fisonomía y éstos son los elementos esenciales. Al menos, así piensan ellos. Efectos del contrato de promesa: Si el contrato de promesa cumple con todos los requisitos que indica el art.1554 surge de él una obligación de hacer, que consiste en la celebración del contrato prometido. Es a esto lo que se refiere el inc.final del art.1554. Como consecuencia de esto, los efectos del contrato de promesa son generalmente distintos de los efectos que produce el contrato prometido. Así, en la promesa de celebrar un contrato de compraventa el efecto de ésta es una obligación de hacer: la de celebrar el contrato prometido. En tanto que en la compraventa (contrato prometido) surgen obligaciones de dar. Ahora, si hay un incumplimiento del contrato de promesa, el art.1554 nos remite al artículo precedente, que se refiere precisamente a las obligaciones de hacer, disposición que nos señala también qué actitud puede adoptar el acreedor cuando el deudor de la obligación de hacer se constituye en mora, porque nos dice que junto con la indemnización de la mora podrá pedir el acreedor a elección suya cualquiera de las tres cosas que en dicha disposición se señala. Pero de los tres números que contempla el art.1553, sólo dos de ellos son aplicables en el caso de haber incumplimiento del contrato de promesa: los Ns.1 y 3. Pero, esta norma debe complementarse con aquellas del CPC relativas al juicio ejecutivo en las obligaciones de hacer, específicamente con la del art.532, que señala que "si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución de una obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez que conozca del litigio, si requerido aquél, no lo hace dentro del plazo que le señala el tribunal". Precisamente, aquí estamos ante un caso en que el juez, asumiendo legalmente la representación del deudor, presta por él el consentimiento con el cual se forma el contrato prometido. Acción de resolución del contrato de promesa: El art.1489 es una disposición de carácter general y, como tal, es perfectamente aplicable al contrato de promesa. Pudiera no entenderse así por la remisión que el legislador hace en el art.1554 a las normas del art.1553, pero lo que sucede es que esta última norma reglamenta los derechos que la ley otorga al acreedor de la obligación de hacer para exigir forzadamente su cumplimiento al deudor, es decir, la remisión del art.1554 al artículo precedente sólo tiene por objeto destacar el tipo de obligación que genera el contrato de promesa, que como obligación de hacer que es, debe cumplirse forzadamente de acuerdo a lo señalado en el art.1553 (aplicándose en este caso sólo los Ns.1 y 3). De manera que esta remisión no implica una alteración de la regla general contenida en el art.1489, aplicable en el caso de incumplimiento de un contrato bilateral. Por consiguiente, respecto del contrato de promesa bilateral, existe para el acreedor la alternativa que le confiere el art.1489, es decir: - Puede demandar el cumplimiento del contrato. Si opta por este camino tendrá que recurrir a lo dispuesto en el art.1553. - Puede demandar la resolución del contrato de promesa. En ambos casos podrá hacerlo con indemnización de perjuicio. Mirando la situación desde el punto de vista del deudor, demandado de cumplimiento o resolución del contrato de promesa, éste perfectamente puede defenderse haciendo valer "la excepción del contrato no cumplido" a que se refiere el art.1552, cuando el acreedor demandante no haya cumplido ni se allanara a cumplir la obligación de hacer que a él le impone el contrato de promesa en la forma y tiempo debidos. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes: una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en dinero (comprador). Carateristicas del cto de Compra Venta 1. Contrato, acto jurídico bilateral, convención generadora de derechos y obligaciones 2. Es un contrato bilateral. Las partes se obligan recíprocamente. En otras palabras, origina dos obligaciones recíprocas que consisten en: una en dar una cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en la compraventa, pero no son las únicas. Las otras obligaciones que existen en este contrato, son accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no existirían si alguna de ellas no tuviere a su vez existencia. Así, el vendedor tiene sobre sí la obligación de saneamiento, que comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (art.1837). Esta obligación no es otra cosa que una consecuencia de la obligación del vendedor de dar la cosa. 3. Es un contrato conmutativo por regla general: es conmutativo en el sentido de que las obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes. Excepcionalmente es aleatorio. 4. Es un contrato consensual, por regla general se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes , por excepción es solemne en bienes raíces, servidumbres, sensos e hipotecas 5. Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan recíprocamente, una en beneficio de la otra. 6. Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro contrato. El contrato de compraventa no está destinado a asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 7. Contrato típico, porque esta regulado en específicamente por la ley 8. Constituye un título traslaticio de dominio, es decir por su naturaleza sirve para transferir el dominio. Problemas que derivan de la definición (art.1793): Viendo detenidamente la definición veremos que en ella sólo se indican las obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia. Sin embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no obligado a transferir el dominio de la cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia definición en los términos que emplea nos señala que una de las partes se obliga a dar una cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligación de esa parte, porque de acuerdo con el art.1548 la obligación de dar contiene la de entregar la cosa. Pero ambas obligaciones significan y producen cosas distintas a saber: - La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto transferir el dominio o constituir un derecho real. Es una obligación que puede ser contraída solamente por el dueño de la cosa. - La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona a otra y por lo mismo, puede ser contraída por quien no es dueño de la cosa. Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la transferencia del dominio y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el hecho, si toda obligación de dar comprende la de entregar, desde el momento en que la forma de cumplir la obligación de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que es objeto de esa obligación. Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda obligación de esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que sucede es que cuando el legislador en el art.1793, dice que una de las partes se obliga a dar una cosa, pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en realidad no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa. Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la traslación del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable que dicho contrato solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es por ello que el efecto de este contrato es que da al comprador un título que le sirve para adquirir el dominio. El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo habilita para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el comprador en virtud del contrato sino que por la tradición o por la prescripción según sea la circunstancia. En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio de la cosa que ha comprado, tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son: el título y el modo de adquirir. Mientras no se dé cumplimiento a todo este proceso el dominio no se va a radicar en el comprador. En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este procedimiento se requiere: - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligación de entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador un título que lo habilita para adquirir el dominio. - Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir el dominio y que es el medio para cumplir la obligación nacida del contrato de compraventa. Requisitos generales del contrato de compraventa: Requisitos Compra venta De todo acto juridico a. capacidad partes b. objeto licito c. causa licita d. voluntad no viciada cosa a. susceptible enajenación b. determinada o determinable (no universalidad) c. no pertenesca al comprador (carece de causa) d. existir o esperarse que exista (carece de objeto) precio a. en dinero (esencia del cto. De compra venta) b. real (no simulado ni fingido) c. determinado (por las partes o un tercero 1. Cosa Cosa suceptible de enajenación. Por lo tanto todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida. Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley. Art. 1464. Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1. De las cosas que no están en el comercio; 2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio. Art. 1466. Hay asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes Cosa determinada o determinable, a lo menos singularmente, no puede ser una universalidad. La determinación no puede tratarse de un genero ilimitado si es una cosa fungible debe ser determinada su cantidad. d. Cosa no debe pertenecer al comprador. La venta de cosa propia no vale porque carece de causa 1816. La venta de cosa ajena vale Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo Efectos de la venta de cosa ajena: → Entregada la cosa, el dueño puede reivindicarla y el comprador citar de evicción a su vendedor, salvo que haya ratificación del dueño o que el comprador lo haya adquirido por prescripción. →No entregada la cosa el dueño puede reivindicar de manos del vendedor y el comprador pide la resolución del contrato más la indemnización de perjuicios. 1489 Cosa debe existir o esperanse que exista, sin ella la obligación del vendedor carecería de objeto y la del comprador carecería de causa. En tal caso el contrato no produce efecto alguno por falta de un requisito esencial. La venta de cosa futura se entiende verificada bajo la condición suspensiva de que llegue a existir 1813. 2. Precio. 1973 a. En dinero. Es de la esencia del contrato de CV. Si el precio no está en dinero no hay CV sino permuta, pero nada impide que sea parte en dinero y parte en especie. Een este caso si la parte en dinero es de mayor valor que la cosa es CV y v/s 1794. Real. Debe existir, no ser simulado o fingido. Serio. Debe existir la intención de obligarse, que no sea irrisorio. El precio vil es serio pero injusto y permite la rescición del contrato por lesión enorme Determinado, ya sea por una de las partes o por un tercero. Si es por una de las partes debe determinarse al momento de contratar o a posteriori, pero sobre las bases acordadas al contratar. Cuando se trata de la venta de cosa fungible al corriente de la plaza, se entenderá al día de la entrega a menos de expresarse otra cosa 1808. Si es determiando por un tercero y este no lo hace puede hacerlo cualquier otra persona que acuerden las partes y si no lo acuerdan entonces no hay contrato 1809. Formas del contrato de CV. Formas del contrato de compra venta Consensual Consentimiento debe recaer: -sobre cosa vendida -sobre precio -sobre contrato mismo Solemne Legales: - Bienes raices - servidumbre en bs raices - sucesion hereditaria Especiales: -ventas forzadas - ventas bs incapaces Voluntarias Con arras Como garantia o preliminares -partes pueden retractarse -plazo 2 meses - perdiendo las arras En señal de quedar convenidos: -partes NO pueden retractarse - convenio conste por escrito se convenga expresamente A. Compraventa consensual. Por regla general es consensual porque se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio. La venta se reputa perfecta desde que las partes han acordado en la cosa y en el precio 1801. En cuanto al consentimiento debe versar: a. Sobre la cosa vendida, no habría acuerdo cuando hay error esencial o sustancial. Si hay error sobre la identidad específica de la cosa es error esencial; si hay error sobre la sustancia de la cosa es error sustancial, art. 1453 y 1454. b. Sobre el precio ambas partes deben entender el mismo precio. c. Sobre el contrato mismo, una parte queire vender y la otra comprar, si no es asi hay error esencial y por lo tanto no hay venta 1453. B. Compraventa con solemnidades. 1. Solemnidades legales. Es el otorgamiento de escritura pública, si falta la escritura cuando la ley lo exigue no podrá suplirse dicha falta por ningún otro medio de prueba y los actos se verán como no ejecutados o no celebrados, aun cuando en ellos se prometa reducir a escritura pública 1701. La sanción legal es nulidad absolutar art 1682. Casos en que la compraventa requeire de solemnidades legales: → Compraventa de bienes raíces, por naturaleza no por destinación. → Compraventa de servidumbres que recaigan sobre bs raices. → Compraventa de una sucesión hereditaria 1801. 2. Solemnidades especiales. A. Ventas forzadas. Deben realizarse por escritura pública, previa tasación del inmueble, avisos y en pública subasta, extendiendose una acta ante el juez, art. 485 y ss CPC. B. Venta de los bs de incapaces. Previa autorización judicial y en pública subasta. 3. Solemnidades voluntarias. Acordadas por las partes cuando la ley no impone solemnidades legales no especiales. Puede tratarse de escritura pública o privada. Si las partes no cumplen con las solemnidades acordadasy el contrato se verificó, se entiende que las partes renuncian a ellas. Las partes pueden retractarse mientras no se haya efectuado la escritura o empezado la entrega de la cosa 1802. C. Compaventa con arras. Arras consiste en una cantidad de dinero o de otra cosa mueble que se dan en garantía de celebración de un contrato, o en parte del precio o como señal de quedar convenido 1. Arras como garantía o penitenciales. La partes estan facultadas para retractarse del contrato, el que dio las arras perdiendolas y el que las recibió devolviendolas dobladas. La retractación debe ser sólo en el plazo fijado por las partes y a falta de estas 2 meses desde la convención. En cualquier caso las aprtes no se podrán retractar hasta antes de reducirlo a escritura pública o hasta antes de comenzada la entrega, 1803 y 1804. 2. Arras en señal de quedar convenidos. Las partes no tiene la facultad de retractarse porque ya ha quedado perfecta la venta. Para que estemos hablando de este tipo de arras se requiere: → Que el convenio conste por escrito → Que se convenga expresamente. Capacidad para celebrar el contrato de CV Regla general es la capacidad, son hábiles para comprar y vender todos aquellos que la ley no declara incapaces, 1795. 1. Incapaces de comprar y vender → Conyuges no separados judicialmente para evitar las donaciones irrevocables entre conyuges, esto porque las donaciones entre coónyuges son siempre revocables y para la protección de terceros. → Padre o madre con el hijo sujeto a patria potestad, menor de 18 años, con la excepcion del contrato que verse sobre su peculio profesional. 2. Incapaces de vender. →Adminsitradores de establecimeitos públicos, a no ser que dentro de sus facultades se encuentre expresamente la de vender 1797. Generalmente las facultades ordinarias del administrador no incluyen la de enajenar. 3. Incapaces de comprar. → Jueces y funcionarios del orden judicial 1798, → Tutores y curadores 412 → Mandatarios, síndicos de concursos y albaceas. Efectos de contrato de CV E F E C T O S C V Obligaciones Vendedor Entregar la cosa → TRADICION: a. accion resolutoria 1489 b. Acción personal c. Accion reivindicatoria Conservar la cosa hasta su entrega → riesgo en caso de especie o cuerpo cierto es del comprador OB saneamiento: a. Amparar al comprador de la evición b. Saneamiento de vicios redibitorios Obligaciones Comprador Recibir cosa → mora de recibir →indemnizacion x mora →deudor responde de culpa grave o dolo Pagar el precio → acción resolutoria 1489 Obligaciones del vendedor: a) Entrega de la cosa. La CV es un título traslaticio de dominio que requiere entrega y tradición, si no hay entrega real el comprar tiene tres acciones que lo amparan: a. Accion resolutoria del art. 1489 porque se trata de un contrato bilateral b.Acción personal emanada del contrato, solamente se puede reclamar al vendedor porque nacen derechos personales y no reales, y por lo tanto tiene derecho a pedir que se le entregue la cosa. c.Acción reivindicatoria. Porque ha habido entrega jurídica pero no material. Formas de hacer la entrega: § Bienes muebles. La entrega debe hacerse significando una parte a la otra que se transfiere el dominio (684); si se trata de cosa mueble por anticipación la entrega se produce al separarse del inmueble. § Bienes inmuebles. La entrega se verifica mediante la inscripción dek título en el conservador de bienes raíces del lugar en que se tenga el bn. § Servidumbre se hace por escritura pública a excepción de las servidumbres sobre inmuebles, porque la tradicion de los inmuebles y los derechos reales constituídos sobre ellos se hace mediante inscripción en el conservador. Entrega comprende Lo que reza el contrato Fincas comprenden inmuebles por destinacion b) Obligación de conservar la cosa. Los riesgos de conservar la cosa desde que se perfecciona el contrato son de cargo del comprador. Excepciones:: § Venta condicional, bajo condición suspensiva porque no ha nacido el derecho 1820. § Venta al peso, cuenta o medida. Debe contarse, pesarse o medirse para determinar la cosa vendida; mientras no se verifique este tramite el riesgo es del vendedor 1823. § Venta al gusto mientras no se exprese la cosa que agrade al comprador 1823. Frutos de la cosa vendida: Pertenecen al comprador los furtos naturales pendientes a la época del cto y además los frutos naturales y civiles que la cosa produce después del contrato. Excepciones: Cuando las partes han señalado plazo para la entrega. Retardo en la exigibilidad del derecho Cuando la cosa debe entregarse al cumplirse una condición Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales RIESGO ES DEL COMPRADOR Excepciones: Venta bajo condición suspensiva Venta al peso, cuenta o medida Venta al gusto 4. Obligación de saneamiento. Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios § Amparar al comprador en el dominio → sanemiento de evicción Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. Consiste en una obligación de hacer que a su vez consiste en acudir a la defensa del comprador. Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende: 1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos; 2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador; 3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845; 4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo; 5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. § Sanemiento de vicios redivitorios. Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios. Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1. Haber existido al tiempo de la venta; 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio; 3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio. Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere. Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real. Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes. Extición de la obligación de saneamiento § Por renuncia Solo opera como modo de extinguir las obligaciones cuando el vendedor está de buena fe, que es la conciencia de estar contratando sin vicios y exento de fraude. § Por prescipción., La acción reivindicatoria en muebles prescribe a los 6 meses y en los inmuebles 1 año 1866. § La acción cuantiminoris prescribe en 1 año en los muebles y 18 meses en los inmuebles 1869. Hay que tener presente lo que dice el art 1867 de que el tiempo de prescripción se cuenta desde la entrega real de la cosa, las partes pueden ampliar o restringuir los plazos convencionales, la acción de perjucios se extingue según las reglas generales dee 5 años. Obligaciones del comprador. 1. Recibir la cosa. Tomar posesión de ella. Si hay mora por parte del comprador en recibir la cosa debe abonar al vendedor los perjuicios por la mora y el vendedor sólo responde de la culpa enel caso de dolo, alterando la regla del 1547. La mora del comprador es mora del acreedorse pueden aplicar las normas del pago por consignación. 2. Pagar el precio. Es la principal obligación, de la esencia misma del contrato. Lugar y época del pago. Lugar y tiempo estipulado o en lugar y tiempo de la entrega no habiendo estipulación en contrario. Puede suspenderse el pago del precio: § Cuando el comprador es turbado en la posesión de la cosa. § Cuando prueba que existe una acción real sobre la cosa que el vendedor no le advirtió antes del cto. En estos casos el comprador no puede retener el precio en su poder y debe ser depositado en virtud de autorización judicial, este deposito termina con la cesación de la turbación o cuando se le otorga caución que asegura las resultas del litigio. Incumplimiento en el pago del precio. Autoriza al vendedor a pedir resolución del cto o el cumplimiento forzado de la obligación más indemnización de perjuicios. Siempre que el comprador esté en mora y no lo estará si el vendedor no le a entregado la cosa o no esté llano a entregarsela. Art 1873 que es un aplicacion de la condición resolutoria tácita del 1489 y de la excepción de contrato no cumplido del 1552. Resolución por no pago del precio. Hay que distinguir los efectos que se producen para las partes y para los terceros: Para las partes. Debe restituirse al estado anterior, se debe al vendedor las siguientes prestaciones: § Restitución de la cosa § Restitución de los frutos que el comprador haya percibido que será total si nada paga o proporcional a la parte insoluta del precio. § Cuando hay arras tiene el vendedor derecho a retenerlas o a que se le restituyan dobladas. § Indemnización por deterioros de la cosa considerándose al comprador como poseedor de mala fe, a menos que éste pruebe que sufrió un menoscabo en su fortuna sin culpa suya que le impidió cumplir. § Pagar perjuicios que le hayan provocado el incumplimiento. Derechos que tiene el comprador: § Restitución de la parte pagada del precio § Abono de las mejoras como poseedor de mala fe (necesarias) salvo que pruebe menoscabo de su fortuna sin culpa suya que impidio cumplir. Para los terceros: § No afecta a terceros de buena fe. Se aplican los art 149 y 1491 según sea bienes muebles o inmuebles. § Cuando en la escritura del cto de venta se exprese haberse pagado el precio, no se aceptará prueba en contrario que no sea de nulidad y falsificación de la escritura , sólo en virtud de esta prueba habra acción contra terceros poseedores 1876 ↔ 704 n° 1 no es justo título el falsificado. Pactos accesorios al contrato de compraventa P A C T O S C V Pacto comisorio Simple → CRT expresada Calificado → de no pagarse el precio de la cosa, el cto se resuelve ipso facto Pacto de retracto * convenido por las partes * resolución del contrato de compra venta * si dentro de un determinado plazo * otro comprador hace una mejor oferta Pacto de retroventa *Vendedor se reserva la facultad *De recobrar la cosa vendida *Reembolsando al comprador el $ estipulado 1. Pacto Comisorio. Art. 1877. Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse. A. Pacto comisorio simple. Es la CRT expresa, se establece que de no pagarse el precio se resuelve el contrato. El comprador puede enervar la acción pagando, en 1° ins. hasta antes de la citación para oir sentencia y en 2° hasta antes de la vista a la causa. B. Pacto comisorio calificado. Aquel en que se expresa que de no pagarse el precio el contrato se resuelve ipso facto. Sin embargo, no se resuelve de este modo, el comprador puede enervar la acción pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda. Ninguna de las dos opera sino en virtud de una resolución judicial. La acción resolutoria prescribe en el plazo indicado por las partes si no excede de 4 añoscontados desde la celebración del acto o contrato. Si no se puede hacer valer se aplica la acción resolutoria de la condicion resolutoria tácita que prescribe a los 5 años desde que la obligación se hizo exigible. 3. Pacto de retroventa Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra. Requisitos. a) Facultad concedida al vendedor en el mismo contrato de compraventa, no a posteriori porque si se hace después en realidad no habrá compraventa sino promesa. b) Obligación del vendedor de reembolsar el precio o bien la cantidad estipulada c) Debe señalarse el plazo para que el vendedor ejerza su derecho, no puede esceder de 4 años1885. d) El vendedor haga valer su derecho judicialmente. e) Al ejercer el derecho el vendedor ponga a disposición del comprador la suma estipulada o el precio. f) Que el vendedor ejerza su derecho en tiempo oportuno g) Que se de el aviso correspondiente al comprador. Una caracteristica especial de este pacto es que no puede cederse el derecho que nace de él. En el derecho patrimonial la regla general es la soberanía de la voluntad. 4. Pacto de retracto. Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra. La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato. Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa. Características a) No puede exceder de un año el plazo para hacerlo valer b) El comprador primitivo, ante la aparición de un nuevo comprador, puede mejorar su oferta en los mismos terminos que el nuevo comprador y persistir en los términos. c) A diferencia del pacto de retroventa puede cederse. Rescición por lesión enorme. Lesión enorme es el perjucio pecuniario que las personas sufren por la falta de equivalencias en las presentaciones recíprocas de las partes en un contrato oneroso y conmutativo. Art. 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme Requisitos a) Que la venta sea rescindible por lesión enorme. Bienes inmuebles no pueden ser ventas de minas, ni inmuebles vendidos por ministerio de la justicia. b) Que la lesión sea enorme, esto es: vendedor, cuando recibe un precio inferiro a la mitad del justo precio. Comprador cuando paga la un precio superior al doble del justo precio, este justo precio se determina la tiempo del contrato 1889. c) Que la cosa no haya perecido en manos del comprador. No habrá derecho a rescición por lesión enorme por que en tal caso la restitución se hace imposible. d) Que la acción se entable oportunamente (4 años) desde la celebración del acto o cto. Y no se suspende a favor de nadie. 1893, 1896 y 2524. e) Que el comprador no haya enajenado la cosa. Si el comprador la enajenó por más de lo que pagó el primer vendedor puede demanda el exceso pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa con reducción de la décima parte. Característica Irrenunciable 1882. Efectos. 1.- Entre las partes. a) Se restituye a los contratantes hasta el momento antes del contrato y se producen las prestaciones mutuas, cuando han sido declaradas judicialmente no pueden seguir realizándolas. b) Como efecto especial sin embargo, el comprador puede hacer subsistir el contrato completando el justo precio con una reducción de la decima partey el vendedor puede hacer subsistir el contrato restituyendo el exceso del precio recibido aumentado en una décima parte. c) El demandante sólo puede pedir la rescición del contrato y sólo por una vez, declarada la nulidad nace esta opción para las partes de hacer subsistir el cto. d) En cuanto a los frutos y expensas estos sólo se deben desde el momento de la demanda 1890 e) Si el demandado consiente en la rescición debe restituir la cosa y el precio con intereses y frutos. Las partes no se deben las expensas del contrato. El vendedor no tien derecho a pedir nada por deterioro de la cosa sino en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. 2.- Con relación a terceros. a) La rescición no afecta a terceros adquirentes o con un derecho real sobre la cosa, por lo cual el comprador deberá purificarse previamente dde hipotecas u otros derechos reales constituídos en ellas 1894 y 1895. b) La acción rescisoria por lesión enorme expira en 4 años y no se suspende a favor de nadie. La entrega en materia de venta de predios rústicos La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificación en: predios urbanos y rústicos. En esta clasificación, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos tengan. De este modo, predios urbanos serán aquellos que están destinados a la habitación o al uso industrial o comercial. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo agrícola, esto es, a la explotación de la tierra. El CC en sus arts.1831 y 1834 reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en que se venda el predio. Venta de predios rusticos En relacion a su cabida Cabida real = declarada No hay problema Cabida real ≠ declarada Mayor a. exceda el 10% : - rebaja del precio - recision + indem b. no excede 10%: -rebaja del precio -complete cabida faltante Menor Como especie o cuerpo cierto Con señalamiento de linderos Sin señalamiento de linderos Los predios rústicos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831): a) Como especie o cuerpo cierto, b) Con relación a su cabida. La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos con relación a su cabida. El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2). La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien, señalándose la de cada una de las partes que la forman o componen. La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relación a la cabida, no es suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester que el precio de la compraventa se determine en relación a la cabida. Sin embargo, los autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está interpretando en la forma que corresponde al art.1831. Problemas que se pueden presentar con relación a la cabida Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie. El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real), pudiendo darse aquí dos alternativas: A) Que la cabida real sea menor que la declarada (art.1832 inc.2). Hay que distinguir: ☻ Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de ese 10 por ciento. En este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensión menor que la declarada ☻ En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada excede en un 10 por ciento el valor de ésta, el comprador tiene un derecho alternativo: a) aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor, b) demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento de la obligación del vendedor. B) Que la cabida real sea mayor que la declarada (art.1832 inc.1). - Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del precio de la cabida real. - Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del precio de la cabida real. En este último caso, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio. En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento del precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opción: aumentar proporcionalmente el precio, desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicio según las reglas generales En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distinción entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un 10 por ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opción, demandar la resolución del contrato. Venta como especie o cuerpo cierto. La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose ésta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc.final). La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas: 1.- Sin señalamiento de linderos, Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el cumplimiento de la obligación del vendedor (art.1833 inc.1). 2.- Con señalamiento de linderos. Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o cuerpo cierto. En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del art.1833 inc.2, es decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos. Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el cual se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales). Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833. Plazo de prescripción de estas acciones: Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts,1832 y 1833 prescriben en el plazo de 1 año, contado desde la entrega (art.1834). Se ha discutido a qué entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la entrega legal (que se efectúa mediante la correspondiente inscripción del título en el Registro Conservatorio). Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la entrega real o material, porque solamente allí el comprador va a poder comprobar la verdadera cabida o superficie que se le ha entregado. Esta prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende. EL MANDATO[1] Art. 2116. El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario. PARTES Comitente o mandante Persona que confiere el encargo Apoderado, procurador o mandatario Persona quien acepta el encargo caracteristicas Es un contrato→ acto juridico bilateral, convención creadora de derechos y obligaciones Generalmente consensual →ley da el valor al silencio → reputa perfecto desde aceptación mandatario →mandatario puede retractarse Bilateral → aun cuando sea gratuíto Mandatario obra por cuenta del mandante *** De aplicación general excepción es el testamento Es un contrato de amplia aplicación práctica, pues porque si no fuera por él en muchas ocasiones sería imposible las transacciones jurídicas, ya sea porque los contratantes se encuentran en lugares diversos o se han ausentado del territorio de la república o por otras causas. A saber todos los actos jurídicos se pueden celebrar por medio de mandatarios, incluso el contrato de matrimonio. Los efectos del acto ejecutado por el mandatario se producen para el mandante. Como el mandatario es representante del mandante, mediante esta representación, los efectos del contrato se producen para el mandante y no para el mandatario, es por esta razón que todos los actos que realice el mandatario en la realización del encargo se radicarán y alterarán el patrimonio del mandante. 1° Mandato sin representación. La idea de representación, no es esencial, porque puede perfectamente el mandatario contratar a nombre propio y no a nombre del mandante, así lo dice expresamente el art. 2151. Art.. 2151. El mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante; si contrata a su propio nombre, no obliga respecto de terceros al mandante En este caso queda obligado el mandatario para con terceros, y no el mandante. Este mandato que no lleva la idea de representación puede ser de dos clases. En ciertos casos, el que contrata con el mandatario sabe que éste está actuando a nombre de un tercero, como sucede con la comisión. Pero en otros casos el mandato se oculta; el que contrata con una persona cree que contrata directamente con él, cuando en el fondo no es sino un mandatario que obra por cuenta ajena. El mandante aquí por diversas razones, puede tener interés en no dar a saber a los terceros que la operación se celebra por su cuenta. En síntesis, el mandato por lo general lleva envuelta la idea de la representación, de modo que los efectos se hacen efectivos en el mandante. Pero esto no es de la esencia, porque el mandatario puede obrar a nombre propio, y entonces los efectos se producen en el mandatario, y en este caso, el mandatario puede revestir dos caracteres: el tercero sabe que se trata de un mandatario o ignora que detras de él hay un mandante. 2° El mandato versa siempre sobre actos jurídicos y no sobre actos materiales. Porque el mandato lleva envuelta la idea de representación como un elemento de su naturaleza debe recaer siempre sobre actos jurídicos. Puede conferirse para una compraventa, para hipotecar, para percibir, para pagar, etc. El mandato puede ser un contrato gratuito u oneroso; puede tener ambas características; expresamente lo dice el artículo 2,117. Art. 2117. El mandato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración (llamada honorario) es determinada por convención de las partes, antes o después del contrato, por la ley, la costumbre, o el juez. En Roma era un principio que el mandato fuera un contrato gratuito. Generalmente será remunerado. Tiene importancia saber si el mandato es remunerado o gratuito para determinar la responsabilidad que afecta al mandatario: naturalmente, será mayor cuando sea remunerado. La Jurisprudencia ha resuelto que el mandato es un contrato remunerado, salvo que se estipule que sea gratuito. Adherimos a esta doctrina. Aunque el Código no lo dice expresamente, resulta de toda evidencia que la regla general es que el mandato sea remunerado. Así se desprende del artículo 2,158 Nº3 del Código Civil, que entre las obligaciones del mandante contempla la de pagar la remuneración estipulada o usual. Esta última forma de determinar la remuneración se aplica en silencio de las partes, lo que está indicando que por regla general el mandatario tiene derecho a remuneración. El mandato puede ser unilateral o bilateral: si es gratuito, tendrá el carácter de unilateral; si es remunerado, será bilateral. En el primer caso, sólo resulta obligado el mandatario; en el segundo, se obligan mandatario y mandante. El mandato es contrato principal, porque tiene vida propia. Por regla general, es consensual.- Lo dice expresamente el artículo 2,123, manifestando que el objeto del mandato puede encargarse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o por simple aquiescencia de la persona cuyos negocios se gestiona. Precisamente, el artículo 2.124 refuerza esta idea, diciendo que el mandato se perfecciona por la aceptación del mandatario, disposición realmente inútil, porque, si es un contrato, tiene que perfeccionarse por acuerdo de las voluntades. Agrega que esta aceptación puede ser expresa o tácita; aplicación también de los principios generales. La Jurisprudencia ha resuelto que el hecho que un mandatario delegue un mandato, es un acto (el de la delegación) que constituye aceptación tácita del mandato. Sin embargo, este artículo 2.124 tiene una regla especial, que quizás sea la razón por la cual se estableció el artículo: aún despúes de aceptado el mandato, puede el mandatario retractarse del él, siempre que el mandante esté por sí en condiciones de ejecutar el mandato o de cometerlo a otra persona. Mandato solemne.- Esta regla de que el mandato es un contrato consensual, y que en el caso del artículo 2.125 tambien puede perfeccionarse aún por el silencio del mandatario, cuando la persona a quien se confía el mandato se dedica comúnmente a estos negocios, tiene una excepción: cuando el acto para el cual se confiere el mandato es un acto solemne, entonces el mandato está sujeto a la misma solemnidad. Cuando estudiamos la compraventa de bienes raíces y la hipoteca, vimos como la jurisprudencia había resuelto que tanto para la una como la otra el mandato debe constar por escritura pública. Pero esta excepción se ha sacado más bien de la doctrina y la jurisprudencia; el legislador no lo ha dicho expresamente. Pero es lógica y está de acuerdo con el espíritu de la ley. La prueba del mandato queda sometida a las reglas generales.- El mismo artículo 2.123 que en cuanto a la prueba el mandato, no podría probarlo por testigos. Es decir, rige la limitación de la admisibilidad de la prueba testimonial. Pero hay que hacer presente que lo que no puede probarse por testigos, según la ley, es el contrato de mandato en sí mismo; pero las gestiones que se encargaron al mandatario pueden probarse por testigos, el mandatario puede acreditar por testigos que él hizo la gestión que se le encomendó. Así lo ha resuelto la Jurisprudencia. Es lógico que esta última prueba sea posible, porque entonces se prueba un hecho material, la circunstancia de haberse efectuado un hecho, y para este caso no rige la limitación de la prueba testimonial. El mandato y el arrendamiento de servicios. Presentan las siguientes diferencias: Mandato Arrendamiento de servicios mandato recae siempre sobre actos jurídicos no sobre actos jurídicos sino sobre actos materiales El mandato por lo general lleva envuelta la idea de representación, no acontece en el arrendamiento de servicios. En el mandato, el mandatario debe rendir cuentas de los resultados de su mandato esta obligación no existe para el empleado en el arrendamiento de servicios El mandato no lleva la idea de que el mandatario esté exclusivamente al servicio del mandante; los servicios del mandatario son de carácter pasajero, y no impiden que gestione al mismo tiempo otros intereses en cambio, en el arrendamiento de servicios por lo general el empleado dedica todo el tiempo al empleador El mandato y la agencia oficiosa o gestión de negocios.- Se diferencian en que el mandato es un contrato y supone voluntad del mandante; en cambio, la agencia oficiosa en un cuasicontrato, en el cual una persona gestiona los intereses de otra sin tener mandato para ello. Se parecen en que en ambas instituciones van a resultar obligadas, en ciertos casos, las personas cuyos negocios se gestionan. Requisitos del mandato Requisitos del mandato En cuanto al objeto del mandato Ejecución de un acto juridico En interes del →mandante y el mandatario → mandante y un tercero → tercero En cuanto a capacidad Mandante → debe ser capaz de ejecutar actos que se refiere el mandato Mandatario → puede ser un incapaz relativo Generalidades.- Como todo contrato, necesita de los requisitos generales. El objeto es la celebración del acto jurídico. Sólo hay reglas especiales en lo que respecta a la capacidad, que están contenidas en el artículo 2.128. Capacidad del mandante.- El mandante, requiere la capacidad necesaria para ejecutar los contratos que el mandatario va a celebrar a su nombre. Por eso, a veces, será necesaria la capacidad para contratar (para el contrato de arrendamiento); otras veces será necesaria la plena capacidad, capacidad de enajenar (para la hipoteca, venta, transación, etc). Pero la regla general es que la capacidad del mandante es la necesaria para que sea válido al acto que el mandatario ejecuta a su nombre. Capacidad del mandatario.- La capacidad del mandatario es distinta. Art. 2128. Si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores. Según se desprende del artículo 2.128, el mandatario puede ser un relativamente incapaz. Se refiere el artículo expresamente al menor adulto no habilitado, pero puede decirse que todo relativamente incapaz puede ser mandatario. La razón por la cual puede ser mandatario un relativamente incapaz, la explican de distinta manera los que aceptan la teoría de la ficción en la representación y los que sostienen la teoría de la modalidad, que nosotros vimos en el tomo primero. a.-Los partidarios de la teoría de la ficción consideran que, siendo el verdadero contratante el mandante, el representado, no importa la capacidad restringida del representante, el mandatario. b.-Los partidarios de la teoría de la modalidad dan otra explicación. Dicen que la incapacidad relativa que el legislador impone a ciertas personas tiene por objeto la protección del patrimonio de los mismos incapaces; pero nada obsta a que esos relativamente incapaces actúen libremente por cuenta de personas capaces y comprometiendo el patrimonio de éstas. Si la persona capaz confiere mandato a un incapaz relativo, ella sabrá porqué lo hace; el legislador puede tomar medidas para defender el propio patrimonio del incapaz, mas no el del capaz, quien puede delegar el ejercicio de sus derechos en las personas que le plazcan. Pero es evidente que no podría ser mandatario un absolutamente incapaz, porque el relativamente incapaz tiene para el legislador voluntad, aunque le falte cierta consistencia; en cambio, el absolutamente incapaz no tiene voluntad. Qué efectos produce el mandato cuando el mandatario es un relativamente incapaz.- El acto que ejecuta el mandatario es válido y liga al mandante con el tercero. Pero en las relaciones del mandatario con el mandante se mira a aquél como un incapaz, y por lo tanto, el mandante sólo puede exigirle las prestaciones del mandato en cuanto se hubiere hecho más rico con motivo de éste. Clases de mandato Clases de mandato Según su extensión General →para todos los negocios del mandante Especial → para 1 o mas negocios especialmente determinados Terminos concebidos Definido → en terminos precisos Indefinidos → terminos generales Es importante distingir entre uno y otro, porque según sea general o especial son distintas las facultades que tiene el mandatario. Mandato especial es el que comprende uno o más negocios determinados. Mandato general es el que se da para todos los negocios del mandante, o para todos con una o más excepciones determinadas (artículo 2.130) Facultades del mandatario general.- Art. 2132. El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial. Una persona, jurídicamente, y con respecto a un patrimonio, puede celebrar tres clases de actos: conservativos, de administración y de disposición; es el orden de gravedad. El mandatario con poder general puede ejecutar los actos conservativos (aquéllos que tienen por objeto que no se destruyan o desaparezcan las cosas del patrimonio). También puede ejecutar los actos de administración (aquéllos que tiene por objeto, no únicamente coservar el patrimonio, sino hacerlo producir, sin que haya cercemaniento de su parte); lo dice el artículo 2.132, y hace una enumeración de lo que se entiende por actos de administración, enumeración que no tiene el carácter de taxativa, sino que sirve para dar una idea de ellos; y entre otros señala: cobrar créditos, pagar deudas, entablar acciones posesorias, interrumpir las prescripciones, etc. Y, por último, en cambio, el mandatario con mandatario con poder general no puede celebrar los actos de disposición, y en general aquéllos para los cuales se requiere poder especial. Respecto del artículo 2.132, se resolvió que un mandatario general, no tiene facultad para reconocer deudas del mandante, porque el artículo 2.132 sólo autoriza para pagar deudas, lo que supone que la deuda ya estaba reconocida. Sin embrago, se estimó que el mandatario general tiene facultad para reconocer un saldo que una cuenta corriente arrojaba en contra del mandante. En defensa de la tesis de la Corte Suprema se ha dicho que, si de acuerdo con el artículo 2.132 del Código Civil el mandatario puede pagar las deudas del mandante, también puede reconocerlas. A juicio de Somarriva, la cuestión es dudosa; pero, agrega, “personalmente nos ruega que un simple mandatario pueda obligar al mandante reconociendo deudas que muchos veces no estará en condiciones de saber si realmente existen o no”. Limites a las amplitud del mandato general .- El legislador ha temido que el mandatario abuse de sus facultades de tal. Art. 2133. Cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca, no por eso se entenderá autorizado para alterar la substancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales. Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula Por eso el artículo 2.133 agrega que aún cuando se diga que el mandatario tiene facultad para obrar como mejor le parezca, no tendrá derecho para ejecutar aquellos actos para los cuales se requiere poder especial. Actos para los cuales se requiere poder especial.- Hay muchos actos para los cuales se requiere poder especial. a. El art. 2141 expresa que la facultad de transigir no comprende la de comprometer, ni viceversa”; b. el artículo 2.143 dice que la facultad para vender no lleva en sí la facultad para hipotecar, ni viceversa. E F E C T O S M A N D A T O Obligaciones Mandatario Cumplir el mandato: ceñirse a las instrucciones del mandato tomara las providencias conservativas necesarias abstenerse de ejecutar mandato pernicioso para mandante puede delegar siempre que no este prohibido Rendir cuenta de su administración: por partidas documentadas pagar los intereses corrientes por $ utilizados en interes propio y saldos en su rendición de cuentas entregar al mandante todo lo obtenido reintegrar las especies metalicas Obligaciones mandante 1. cumplir con las obligaciones contraídas por el mandato 2. proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato, falta de provision autoriza al mandatario para desistirse del encargo 3. indemnizar de gastos y perjuicios que haya incurrido por causa del mandato 4. pagar la remuneración convenida o usual Principales prohibiciones a que está sujeto el mandatario en el ejercicio de su mandato 1.- De acuerdo con el artículo 2.127, si el mandante nombra dos o más mandatarios, cada uno deberá actuar por su cuenta, salvo que el mandante se lo haya prohibido expresamente, y en este caso lo que hagan separadamente será nulo. Pero mas que de nulidad trátase aquí de un caso de inoponibilidad: el acto que ejecuta el mandatario en forma aislada sería inoponible al mandante porque no se ve donde estaría el vicio de nulidad. Pero, en todo caso, sería nulidad relativa, porque la facultad está establecida en beneficio del mandante y no en interés general. Por eso dijimos que en muchos casos el Código hablaba de nulidad relativa cuando existía en verdad inoponibilidad. 2.- Otra prohibición es que no puede dar el dinero del mandante a interés sin consentimiento de éste. Pero la prohibición de mayor interés es la contemplada en el artículos 2.144 y 2.145, según el cual no puede el mandatario, por sí ni por interpósita persona, comprar los bienes que el mandante le ha mandado vender, ni vender de los suyos a éste cuando le ha ordenado comprar, salvo que el mandante consienta expresamente en ello. Esto lo estudiaremos al hablar de las prohibiciones en la compraventa. Dijimos que la sanción a la infracción de este artículo era la nulidad relativa, y no la absoluta, porque no se trata de un texto prohibitivo, sino que el acto se puede ejecutar con aquiescencia del mandante, y en su interés está establecido. La razón de la disposición está en que el legislador ve que puede haber intereses incompatibles entre mandatario y mandante, y no quiere poner al mandatario en la dificultad de preferir entre sus propios intereses y los del mandante. Esta disposición prohibe estos contratos al mandatario por sí o por interpósita persona. Para que se entienda que hay interpósita persona debe existir un elemento de carácter subjetivo. Si simplemente el mandatario vende una cosa que pertenece al mandante, y después el mandatario, compra ese objeto al tercero, no hay contrato celebrado por interpósita persona y además, el determinar si un contrato se ha celebrado o no por interpósita persona es cuestión de hecho, y como tal, es resuelta en forma soberana por los tribunales de fondo. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO El mandatario está obligado a actuar dentro de las facultades y los límites con que se le ha otorgado el mandato. Art. 2131. El mandatario se ceñirá rigorosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo artículo 1546 Los contratos deben ejecutarse de buena fé y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación. artículo 2134 la recta ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a efecto el mandato no pudieren emplearse, el mandatario podrá emplear otros equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato (artículo 2.134, inciso 2). Si el mandatario se haya en la imposibilidad de cumplir el mandato con arreglo a sus instrucciones, no está obligado a constituirse en agente oficioso, pero debe tomar las providencias conservativas que las circunstancias exijan. Como no es posible dejar expuesto al mandante a sufrir perjuicios por no haberse previsto oportunamente los medios de que deba hacer uso el mandatario, el inciso 2 del artículo 2.150 establece que “si no fuere posible dejar de obrar sin comprometer gravemente al mandante, el mandatario tomará el partido que más se acerque a sus instrucciones y que más convenga al negocio”. Mandatario se convierte en Agente oficioso 1. ejecuta de buena fe un mandato nulo 2. excede a los limites del mandato por causa de imperiosa necesidad Reponsabilidad del mandatario.- Art. 2129. El mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado. Por el contrario, si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la responsabilidad que sobre él recaiga. Disposición interesante, que demuestra cuan sutil e inútil es la división y gradación que se hace de la culpa. Se el mandato no es remunerado, el mandatario responde de culpa leve; si es remunerado, tiene una responsabilidad más estricta; pero no dice el legislador que llegue a responder de la culpa levísima; y si el mandatario se ha resisitido, se le aminora su responsabilidad, pero tampoco dice el artículo 2.129 que sólo responde de la culpa grave. En definitiva, va a quedar al criterio del tribunal si ha existido o no culpa de parte del mandatario. artículo 2153 Las especies metálicas que el mandatario tiene en su poder por cuenta del mandante, parecen para el mandatario aún por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza o que por otros medios inequívocos pueda probarse incontestablementede la identidad. Según los autores, este artículo no sólo se aplica a la especies metálicas, como reza su tenor literal, sino también a los billetes, ya que a favor de estas monedas-introducidas con posterioridad a la redación y promulgación del Código Civil militan las mismas razones que en pro de aquellas para aplicarlas el principio contenido en la disposición que contamos. El artículo 2.153, ¿constituye o no una excepción a la regla según la cual las cosas parecen para su dueño?. Esto importa averiguar si el dinero que el mandatario tiene por cuenta del mandante es de éste o de aquél: si resolvemos lo primero, hay excepción a la regla citadas; si lo segundo, no. Don José Clemente Fabres estima que el dinero es del mandante y que, por consiguiente, el artículo 2.153 es una exepción a dicha regla. “Según la opinión transcrita, dice el señor Rodríguez, en el caso del mandatario que recibe dinero por cuenta del mandante, debemos ver un contrato de depósito que el mandatario celebra consigo mismo. Para calificarlo de regular o de irregular, debemos atenernos a la circunstancia de haberse adoptado o no precauciones que hagan imposible la confusión de caudales. En el primer caso del depósito será regular; el mandatario-depositario será mero tenedor del dinero y no responderá del caso fortuito. En el segundo caso, que el regido por el artículo 2.153, el depósito es irregular; el depositario mandatario es dueño del dinero depositado y cono tal dueño cargará con lo riesgos”. “Así resulta comprobado, terminar el señor Rodriguez, que el precepto en estudio no es más que una aplicación combinada de la regla según la cual las cosas perecen para su dueño, y del principio que encarna el artículo 2.221 (que dice: “En el depósito de dinero, sí no es en arca cerrada cuya llave tiene el depositante, o con otras precauciones que hagan imposible tomarlo sin fractura, se presumirá que se permite emplearlo y el depositario será obligado a restituir otro tanto en la misma moneda”). Es natural y lógico que el mandatario no le responda al mandante de la solvencia del deudor; en otros términos; el mandatario no va a responder al mandante por regla general que el deudor con quien ha contratado va realmente a cumplirle con sus obligaciones. Sin embargo, el artículo 2.152 establece que si por una cláusula especial el mandatario se hace responsable de la solvencia del deudor y de los embarazos y dificultades del cobro, responderá también de caso fortuito y la fuerza mayor. Es un caso excepcional. Pero hay que agregar que propiamente estas cláusulas transforman al contrato en un contrato innominado; no se trata de un verdadero contrato de mandato: hay representación, pero el mandatario responde de la solvencia del deudor y se le mira como principal deudor (lo dice el artículo). Por eso este contrato tiene algo de mandato, de contrato de seguro y de fianza. Indemnizaciones a que esta obligado el mandatario Reembolso de los gastos necesarios calculados por la ejecución del mandato Reintegro de los anticipos de dinero con intereses corrientes Pago de las perdidas en que haya incurrido el mandatario por su culpa o por causa del mandato Intereses que puede deber el mandatario El mandatario, dentro de la rendición de cuentas al mandante, debe darla con respecto a los intereses de los dineros de este último. Y al respecto, el artículo 2.156 hace una distinción: a) Intereses de dineros del mandante que el mandatario ha empleado en propia utilidad: estos intereses, que en cuanto a su monto serán los corrientes, los debe el madatario a contar desde el día en que empleó los dineros del mandante; y b) Intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra del mandatario; estos intereses los debe desde que haya sido constituido en mora. El mandatario debe rendir cuentas de la gestión de los negocios del mandato, según el artículo 2.155, en lo que se diferencia del arrendamiento de servicios, donde el empleado no tiene esta obligación. Agrega el artículo 2.155 que en cuanto a las partidas importantes, serán en lo posible documentadas. Puede resultar que el mandante exonere al mandatario de esa obligación; es posible, lícito y jurídico, porque la rendición de cuentas está establecida en interés del mandante. Pero si lo exime, según el artículo 2.155, no quiere dicir que el mandatario queda exonerado de los cargos que contra él justifique el mandante. Esta en cuanto no tiene irresponsabilidad el mandatario si el mandante le prueba actos culpables, no constituye sino una aplicación del artículo 1.465, según el cual la condonación del dolo futuro no vale. Porque si por el hecho de exonerársele de rendir cuentas quedare libre de toda responsabilidad, se le estaría perdonando el dolo futuro. Vemos franca conexión entre la parte final del artículo 2.155 y el artículo 1.465 . Puede suceder que, al rendir cuenta el mandatario, le resulte un saldo en su contra y a favor del mandante. En este caso también está obligado a pagarlo,y con los intereses corrientes , pero desde que se haya constituído en mora; lo dice el artículo 2.156. Vemos una diferencia de este saldo con los dineros que utiliza: ambos debe devolverlos con los intereses corrientes, que corren de pleno derecho en caso de los dineros utilizados y que corren desde que el mandatario de constituye en mora cuando se trata de saldos de la rendición de cuentas. Delegación del mandato .- El mandatario, al gestionar los negocios del mandante, ¿podría delegar su mandato?. En principio, parecería difícil que pudiera, porque el mandato es un contrato inscrito-persona; si lo conferido el mandante, es porque el mandatario le merece confianza. Sin embargo, para estudiar lo relacionada con la delegación del mandato, hay que hacer cuatro distingos, contemplados en los artículos 2.135 y 2.137. En el contrato de mandato se ha autorizado expresamente la delegación y se ha indicado a quién se puede efectuar se faculta al mandatario Pedro para que lo delegue en Juan sí fuese necesario. En este caso queda el mandatario delegante libre de toda responsabilidad y se entiende que se constituye nuevo mandato entre el mandante y el mandatario delegado. Y este mandato nuevo sólo puede ser revocado por el mandante, y no se extingue por la muerte u otro accidente que sobrevenga al anterior mandatario. En el contrato de mandato se autoriza al mandatario para delegar, pero no de dice en quién va a efectuarse la delegación . Por regla general, el mandatario que delega no es reponsable, salvo que haya delegado el mandato en una persona manifiestamente incapaz. En el contrato de mandato no se prohibe ni se autoriza la delegación; el contrato guarda silencio en cuanto a la delegación. Puede también el mandatario delegar su mandato, pero lo hace por su cuenta y riesgo; responde al mandante. El contrato de mandato se prohibe expresamente la delegación: el mandatario no puede delegar su mandato. Lo dicho se refiere a las relaciones entre mandante y mandatario. Pero para que a virtud de una delegación quede obligado el mandante con respecto a terceros, de acuerdo con el artículo 2.138, se requiere que haya autorizado o ratificado expresa o tácitamente la delegación. OBLIGACIONES DEL MANDANTE Propiamente, cuando el mandato no es remunerado el mandante no tiene obligaciones que recaigan sobre él derivadas de contrato de mandato mismo. Porque entonces el mandato es un contrato unilateral. En este caso las obligaciones no nacen propiamente del contrato de mandato. En cambio, cuando el contrato es bilateral, entonces nacen obligaciones para el mandante, siendo la principal pagar al mandatario la remuneración estipulada. Las obligaciones del mandante pueden deducirse en tres. a. El mandante debe indemnizar al mandatario de los gastos que le hubiere ocasionado el mandato y de los principios que hubiese sufrido con motivo del mandato, obligación que comprende los cuatro números que indica el artículo 2.158. 1) El mandante está obligado a poner a disposición del mandante o necesario para que se lleve a cabo el mandato; si se tratare de una compra, por ejemplo, debe entregarle los dineros suficientes para efectuar la compra. 2) Debe devolver al mandatario los anticipos de dinero que éste hubiera hecho y con el interés corrriente. Si el mandatario ha empleado dineros propios en beneficio del mandato, está obligado el mandante a devolvérselos, más el interés corriente. Consecuencia lógica del caso del artículo 2.156: éste obliga al mandatario a devolver al mandante sus dineros con el interés corriente, y el 2.158 impone la misma obligación al mandante. 3) El mandante está obligado a indemnizar al mandatario todos los gastos que se le hubieren ocasionado con ocasión del mandato. 4) También está obligado a la indemnización de los perjuicios que le hubiere ocasionado la ejecución del mandato al mandatario. Estas cuatro obligaciones, como lo dijimos, de reducen a la general que indicamos y que constituye la primera obligación del mandante. Ineludibilidad.- Agrega la parte final del artículo 2.158 que no puede negarse el mandante a cumplir estas obligaciones alegando que el negocio no le resultó eficaz. Es decir, si el mandato encomendado resulta un fracaso, no importa; siempre tiene estas obligaciones el mandante. Salvo que de parte del mandatario hubiese existido culpa. Prueba de la culpa del mandatario.- Si el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito o pudo desempeñarse a menos costo, el mandatario no puede dispensarse de cumplir las sobredichas obligaciones sino probándole culpa al mandatario. El artículo 2.158, inciso final , en cuanto hace caer el peso de la prueba sobre el mandante, es una excepción a la regla general sobre la prueba de la culpa, porque el que imputa culpa, aquí, va a probar, y de acuerdo con las reglas generales el que quiere liberarse de culpa debe acreditar que no ha existido. El mandante debe pagar al mandatario la remuneración convenida y estipulada.- La remuneración en el mandato puede efectuarse por acuerdo de las partes, por la ley, el juez o la costumbre. Esta obligación también contempla el artículo 2.158. El mandante debe cumplir las obligaciones que hubiere contraído el mandatario dentro de los límites del mandato (artículo 2.160) .- Pero esta disposición no contiene una obligación del mandante, sino más bien el efecto del mandato. Si sabemos que a virtud del mandato los efectos del acto celebrado se radican en el mandante, es lógico que éste cumpla con las obligaciones contraídas, porque se encuentra ligado con el tercero. De donde se desprende que las obligaciones que ha contraído el mandatario excediéndose de los límites del mandato, no está obligado el mandante a cumplirlas con respecto a terceros. El mandatario estaba facultado para hipotecar y vender; como se ha excedido, el mandante no está obligado a cumplir lo que ha pactado el mandatario, y se el tercero va exigir al mandante el cumplimiento, éste puede oponerle la excepción de inoponibilidad: el acto no le afecta, porque el mandatario no actuó dentro de sus facultades. Sería una inoponibilidad de fondo, por farlta de concurrencia. El artículo 2.154 dice que el mandatario que se extralimita de sus facultades, es sólo responsable al mandante; y no es responsable a terceros sino : 1) Cuando ha contratado a nombre propio; 2) Cuando no dió conocimiento al tercero de sus poderes. Porque si el mandatario exhibe poder al tercero, y en éste sólo setá autorizado para hípotecar, y a pesar de ello vende al tercero, la culpa recae sobre éste. Pero si el mandatario le dice que tiene poder para vender, es lógico que le responda al tercero de los perjuicios. En todo caso, se se extralimita, no está obligado el mandante, salvo que ratifique. EXTINCION Art. 2163. El mandato termina: 1. Por el desempeño del negocio para que fue constituido; 2. Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la terminación del mandato; 3. Por la revocación del mandante; 4. Por la renuncia del mandatario; 5. Por la muerte del mandante o del mandatario; 6. Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro; 7. Por la interdicción del uno o del otro; 8. Derogado. 9. Por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. Por la renovación que haga el mandante.- Es una cosa interesante del mandato.- Porque la renovación es un acto arbitrario del mandante; lo dice el artículo 2.165: “El mandante puede revocar el mandato a su arbitro...” La revocación puede ser expresa o tácita. Hay revocación tácita cuando se confía la gestión del negocio a otra persona. Este es uno de los pocos casos enque un contrato se deshace por la sola voluntad de una de las personas. En el caso de la revocación, de acuerdo con el artículo 2.165, se produce la terminación del mandato tan pronto como el mandatario tiene conocimiento de ella, pero sin erjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.173, del cual de desprende: a) Que no tiene ninguna responsabilidad el mandatario por los actos que hubiere ejecutado con posterioridad a la revocación del mandato, siempre que no hubiere tenido conocimiento de la revocación. El demandante revoca, pero el mandatario no conoce la revocación; los hechos posteriores a la revocación obligan al mandato y no afecta responsabilidad al mandatario. b) Que aun en el caso de ponerse la revocación en conocimiento del mandatario, queda el mandante obligado por los actos posteriores a la revocación con respecto a los terceros del buena fe. Que si el mandante hace pública la revocación medio de avisos y carteles, queda al arbitro del juez eximir de resposabilidad al mandante: esto es, desligarlo de responsabilidad por los actos que pudiera ejecutar el mandatario a nombre del mandante. Respecto de estos avisos, la jurisprudencia ha resuelto que por este sólo hecho no tiene derecho el empleado a solicitar indemnización de perjuicios; es decir, no constituye acto delictuoso para el patrón el poseer estos aivsos. La revocación del mandato no libra al mandante de pagarlos perjuicios que hubiese sufrido el mandatorio, porque entonces el mandante liberaría siempre mediante la revocaión. Por renuncia del mandatario Art. 2167. La renuncia del mandatario no pondrá fin a sus obligaciones, sino después de transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados. De otro modo se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios. Pero en este caso, de acuerdo con este artículo, el mandatario está obligado a continuar acendiendo los negocios del mandante mientras éste se halle en situación de hacerse del mandato, so pena de indemnizarle de perjuicios : a menos que el mandatario se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra causa o sin grave perjuicio de sus intereses propios. Esta facultad del mandatario es una consecuencia de la facultad del mandante de revocar el mandanto. Por la muerte, tanto del mandante como del mandatario.- Se extingue por muerte de ambos porque es un contrato intuito persona; el mandante confiere mandato porque tiene confianza en el mandatario , y puede que no la tenga en sus herederos; y el mandatario lo acepta en consideración a quien se lo confiere, pero no en consideración a sus herederos. Aquí hay una diferencia con el mandato judicial, el cual no expira por la muerte del mandante. Ha resuelto la Corte Suprema que si un mandatario vende una cosa una vez fallecido el mandante, estaría vendiendo una cosa ajena de el hecho que el mandatario tenga conocimiento de la muerte del mandante; de lo contrario, la venta obligatoría a los herederos de éste. Sin embrargo, hay un caso en que el mandato no se extingue por la muerte del mandante; está contemplado en el artículo 2.169, y se refiere al mandato que debe ejecutarse despúes de fallecido el mandante, como sucede con el albacea, que es mandatario del testador. Y no se extingue porque precisamente el albacea va a ejercitar sus funciones cuando muera el testador. No se extingue por muerte del mandatario Mandato postumo → ejecución del mandato debió verificarse después de la muerte, en este caso los herederos sesuceden en los D y OB del mandante Mandato judicial Por la quiebra o insolvencia del mandatario o mandante.- La ley considera que la quiebra o insolvencia del mandante o del mandatario es un hecho que pone fin a la recíproca que debe presidir las relaciones de ambos. Por la interdicción del mandante o del mandatario.-Por la interdicción se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de esta facultad, es lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la voluntad se su mandante. Además, al declarse la interdicción deberá darse al interdicto un curador, y será éste el que entrará a representarlo. En cuanto al mandatario, si ha sido colocado en interdicción es porque carece de aptitudes para manejar sus negocios, y es razonable estimar que quien no sabe administrar lo suyo tampoco sabrá hacerlo con lo ajeno. Caso de los mandatarios conjuntos.- De acuerdo con el artículo 2.172, si so dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas podrá fin al mandato. Aplicación de las reglas generales.- El mandato, en cuanto a su prueba, está sujeto a las reglas generales establecidas por la ley para probar la existencia de los derechos y obligaciones. El hecho de que por regla general el mandato sea un contrato consensual, no impide que, por lo que respecta a la prueba, se le apliquen las limitaciones de los artículos 1.708 y 1.709 del Código Civil si se trata de un mandato para un asunto de más de doscientos pesos. Pero, en todo caso, la prestación de los servicios que constituyen el mandato, puede acreditarse por testigos, cualquiera que sea el valor de ellos. geovisit(); CONTRATO DE ARRENDAMIENTO[2] Art. 1915: "Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado". Elementos Esenciales arrendamiento Todo acto o contrato a) Voluntad b) Objeto c) Causa d) solemnidades Goce temporal de la cosa, ejecución de cierta obra o la prestación de cierto servicio Renta o precio pagado periodicamente Es decir, tiene un triple objeto: a) El goce de una cosa. b) La ejecución de una obra. c) La prestación de un servicio. CARACTERÍSTICAS:-a. contrato b. bilateral c. consensual. d. Contrato oneroso conmutativo. e. tracto sucesivo → sus OB van naciendo y extinguiendose periodicamente f. dirigido, en el caso del arrendamiento de bienes raices urbanos IMPORTANCIA FUNDAMENTAL: Permite que una persona pueda gozar de una cosa que no puede adquirir. PUEDEN ARRENDARSE: todas las cosas corporales e incorporales que puedan usarse sin consumirse excepto aquellas que la ley prohibe arrendar y derechos personales como el de uso y habitación. CLASIFICACIÓN: a) Arrendamiento de Cosas. b) Contrato para la confección de una obra material. c) Arrendamiento de servicios inmateriales. d) Arrendamiento de Transporte. Arrendamiento de cosas "Es un contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por éste goce un precio determinado". Elementos:-a) El consentimiento. La cosa arrendada. c) El precio. EL CONSENTIMIENTO:- REGLA GENERAL:- Es un contrato consensual, no siendo necesario que conste por escrito, que conste por escrito presenta dos ventajas:- a) facilita la prueba del contrato. b) facilita la producción de un título ejecutivo. c) Si se hace por medio de escritura pública inscrita, debe ser respetado en los términos del art. 1962. EXCEPCIÓN: El contrato solemne, sin embargo la ley no prescribe solemnidades en atención al contrato mismo, sino que en atención a la calidad de las personas que en él intervienen.v.gr. arrendamiento de predios urbanos o rústicos de la mujer casada (art. 1749).Las partes pueden estipular las solemnidades que estimen convenientes, incluso podrán otorgarse arras, que a este caso, se aplican las normas de la Compraventa. Si han pactado solemnidades, podrá las partes hacer uso de la facultad de RETRACTACIÓN, bajo las siguientes condiciones:- a) Que se haga efectiva antes de que se otorgue escritura. b) Que se haga efectiva antes de que principie la entrega. LA COSA ARRENDADA: REQUISITOS GENERALES: a) Debe ser lícita. b) Debe ser determinada. c) Debe existir o esperarse que exista. REQUISITOS ESPECÍFICOS: d) Cosa corporal o incorporal. Art. 1916 e) Cosa no consumible. COSAS QUE NO PUEDEN ARRENDARSE:- a) Los derechos personalísimos. b) Las cosas consumibles, ya que es de la esencia del contrato la restitución de la cosa. c) Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe. Incluso podrá arrendarse las cosas ajenas, y el arrendatario que esté de buena fe, en caso de evicción de la cosa, tendrá derecho al saneamiento (acción de saneamiento). EL PRECIO:- REQUISITOS GENERALES: a) Debe ser real y serio. b) Debe ser determinado. El precio puede consistir en dinero, y en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este último caso se puede fijar una cantidad determinada o una parte alícuota (este clase se denomina APARCERÍA, vulgarmente denominada Mediería). El precio puede fijarse a suma alzada (una sola vez), o en forma periódica (Renta). Efectos del arrendamiento de cosas Son los derechos y obligaciones de las partes: a) Entregar la cosa arrendada. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:- b) Mantener la cosa en el estado de servir para el fin del arrendamiento.c) Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendadaa)Entregar la cosa arrendada (esencia del contrato)FORMAS DE LA ENTREGA:- i) Cosa mueble: Cualquier medio del 684.r ii)Cosa inmueble: Por la entrega material del inmueble, de modo que permita al arrendatario gozar de él. iii)Créditos:- Por la entrega del título.TIEMPO Y LUGAR DE LA ENTREGA:- Se aplican reglas generales de los arts. 1587,1588 y 1589:-i) Época: a) La convenida.b) En silencio, inmediatamente después de celebrado el contrato.Ii)Lugar: a) El convenido.b) En silencio, el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato, o en el lugar del domicilio del arrendador (deudor), si se trata de cosas específicas o determinadas.iii)Estado en que debe entregarse:-Debe entregarse en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, siendo de cargo del arrendador las reparaciones de toda índole que sea necesario efectuar antes de la entrega y que el arrendatario entre a gozar.GARANTÍA POR LOS VICIOS DE LA COSA:-Es la que tiene el arrendatario por los vicios de la cosa al momento de la entrega:-a) Si el vicio impide hacer uso de la cosa arrendada:- El arrendatario podrá:-i) Pedir la "Terminación" del contrato, y aún la rescisión, cuando el arrendador conociera o no el vicio al tiempo del contrato, o cuando el vicio halla aparecido después, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932 inc. 1º).b) Si el vicio impide parcialmente el uso de la cosa arrendada o esta se destruye parcialmente:- El juez decide:i) Si hay lugar a la terminación del contrato.ii) Si hay lugar a una rebaja de la renta (art. 1932 inc. 2º).c) Si el vicio tiene una causa anterior al contrato:- El arrendatario tendrá derecho además, de la terminación o rebaja del precio, a pedir indemnización de perjuicios, que solo comprende el daño emergente, pero si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato o este debió preveerlo en razón de su profesión u oficio, también comprenderá el lucro cesante (art. 1933)CASOS EN QUE NO PROCEDE INDEMNIZACIÓN:- art. 1934a) Si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio y el arrendador no se obligó a sanearlo.b) Si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo.c) Si renunció expresamente a la acción de saneamiento, por el mismo vicio, designándolo.ARRENDAMIENTO DE UNA MISMA COSA A VARIAS PERSONAS:- Art. 1922.a) Si se ha entregado la cosa a una de ellas, éste es preferido.b) Si se ha entregado a ambos, la entrega posterior no vale.c) Si no se ha entregado la cosa a ninguno, prevalecerá el título anterior.INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR:- Art. 1925.a) Por hecho o culpa del arrendador:- El arrendatario podrá pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.b) Por caso fortuito o fuerza mayor:-El arrendatario solo podrá pedir la terminación sin derecho a indemnización de perjuicios alguna. Lo mismo en el caso de que el arrendatario haya tenido conocimiento de la imposibilidad de entregar del arrendador.MORA DEL ARRENDADOR:- Art. 1926.a) Si se debe a un hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a pedir indemnización de perjuicios.b) Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.b)Mantener la cosa en el estado de servir para el fin del arrendamiento:- (2ª obligación del arrendador, de la naturaleza del contrato)Significa que el arrendador debe entregar la cosa en estado de servir y mantenerla y conservarla en este estado, debiendo efectuar durante todo el arrendamiento, las reparaciones necesarias; si los deterioros han provenido de caso fortuito o de la mala calidad de la cosa entregada; salvo las reparaciones locativas.A este respecto rige la voluntad de las partes, en silencio de ellas se aplican las siguientes reglas:i) REPARACIONES NECESARIAS:-Son las indispensables para mantener la cosa para el fin que se arrendó (art. 1935). REGLA GENERAL: Tocan al arrendador.EXCEPCIÓN: Tocan al arrendatario por cuenta del arrendador. Cuando son efectuadas por el arrendatario, el arrendador debe restituirlas, bajo las siguientes condiciones:-a) Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa.b) Que haya dado pronta noticia de ellas al arrendador, para que éste las efectúe; a menos que la noticia no haya podido darse a tiempo.c) Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.d) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones.ii) MEJORAS ÚTILES:-Son aquellas que sin ser necesarias aumentan el valor venal de la cosa (art. 1936).Si el arrendatario las ha introducido tiene derecho a reembolso, bajo las siguientes condiciones:-a) Que hayan sido autorizadas por el arrendador.b) Que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas.En el evento de que se hayan efectuado mejoras necesarias sin cumplir los requisitos vistos, el arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerados separados.c) Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada:- (3ª obligación del arrendador, de la naturaleza).Esta obligación comprende:-a) No turbar al arrendatario.b) Garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.No turbar al arrendatario:-Si el arrendador infringe la obligación, la ley autoriza al arrendatario a reclamar indemnización de perjuicios.Art. 1928 inc. 1º:- No podrá sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.PODRÁ REALIZARLOS:-Cuando cuente con la autorización del arrendatario.SI LA COSA REQUIERE DE URGENTES REPARACIONES:-a) Si la turbación es de escasa importancia, debe soportarla el arrendatario, pero le asiste el derecho de pedir rebaja del precio, con indemnización de perjuicios.b) Si la turbación es considerable, el arrendatario tendrá derecho a pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.RESUMEN:- Hay derecho a indemnización:-a) Cuando la causa de las reparaciones ya existía al tiempo del contrato, y el arrendador debió conocerla en razón de su profesión u oficio, y que eran desconocidas por el arrendatario.b) Si las reparaciones dificultan el goce de la cosa por mucho tiempo.Garantizar al arrendatario de las turbaciones de terceros:-Las turbaciones de terceros pueden ser, de hecho y de derecho, las primeras, cuando provienen de vías de hecho de un tercero que no pretenden derechos sobre la cosa, y las segundas, las que se producen por las acciones de terceros hagan valer, alegando derechos sobre la cosa.TURBACIONES DE HECHO: Deben ser repelidas por el arrendatario con los medios de que disponga.TURBACIONES DE DERECHO: Son de responsabilidad del arrendador (art. 1930):-a) Cuando la turbación es de escasa relativa importancia, el arrendatario tiene derecho a la rebaja del precio, con indemnización de perjuicios.r b) Si la turbación es de considerable importancia, el arrendatario tiene derecho a pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.TIENE EL ARRENDATARIO, ADEMÁS, DERECHO A PEDIR INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS EN LOS SIGUIENTES CASOS:-a) Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida por el arrendador, y no por el arrendatario, o siendo conocida de él intervino estipulación de saneamiento de ella, tiene derecho al lucro cesante.b) Si la causa del derecho reclamado por el tercero no era o no debió ser conocida del arrendador, al tiempo del contrato no hay derecho al lucro cesante.Derecho legal de retención del arrendatarioAquel de que goza el arrendatario para la seguridad de las indemnizaciones que se le adeuden por parte del arrendador.Se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada, mientras el arrendador no le pague tales indemnizaciones o no le asegure competentemente dicho pago.INDEMNIZACIONES OBJETO DEL DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN:-a) Mutaciones o trabajos en la cosa.b) Turbaciones de derecho de terceros.c) Mal estado de la cosa arrendada.d) Mejoras útiles introducidas por el arrendatario a la cosa con el consentimiento del arrendador, bajo la expresa condición de abonarlas.a) Pagar el precio.II) OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:- b) Usar la cosa según lo convenidoc) Cuidar la cosad) Efectuar la reparaciones locativas.e) Restituir la cosa.a) Pagar el precio o renta:-* La determinación del precio se hará según las reglas de la C/V. * Sino existe acuerdo entre las partes en el precio o renta, y se ha procedido a la entrega de la cosa, se estará en cuanto el precio o renta a lo que determinen PERITOS, peritaje que será costeado a prorrata de las partes, salvo que se logre probar por algún medio el precio o renta por alguna de las partes. * ÉPOCA DEL PAGO:- (en el orden):-1º En la época pactada. 2º Según la costumbre del país. 3º a) Predios urbanos:- mensual. b) Predios rústicos:- anual c) Cosa mueble arrendada por cierto Nº de años, meses o días, la renta se debe inmediatamente expirado el año, mes o día. d) Suma alzada:- una vez terminado el contrato.* INCUMPLIMIENTO DEL PAGO:-* El arrendador podrá, sólo respecto de los predios urbanos:-a) Pedir la resolución del contrato, más indemnización de perjuicios. b) Exigir el cumplimiento forzado del mismo, también con indemnización de perjuicios. * La indemnización comprende:-a) El pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día que desahuciando podría haber hecho terminar el contrato, o que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.* Para liberarse del pago el arrendatario podrá proponer a otra persona idónea que le sustituya por el tiempo que le falte, prestando fianza u otra caución, todo ello bajo su responsabilidad (art. 1945).b) Usar la cosa según lo convenido, o en su defecto, según la presunta intensión de los contratantes y el natural destino de la cosa:-* Si el uso ordinario de la cosa no puede ser determinado por las partes tocará al juez determinarlo.* INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIÓN:-El arrendador podrá pedir:-a) La terminación del contrato más la indemnización de perjuicios. b) Pedir la indemnización dejando subsistir el contrato. c) Cuidar la cosa:-* El arrendatario responde del CULPA LEVE, ya que el contrato cede en beneficio de ambos contratantes.* INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN:-* El arrendador podrá pedir la indemnización, y si hay grave y culpable deterioro, la terminación del contrato. * PRINCIPIO DE LA EXTENSIÓN DE LA RESPONSABILIDAD:-* No sólo es de cargo del arrendatario, sino que también de su familia, huéspedes y depedendientes (art. 1941).* CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO DE LA COSA:-* Cesión:- Transmisión del Dº de goce que deriva del contrato a un 3º. * Subarrendamiento:- Dar en arrendamiento una cosa que se tiene a título de arriendo. * Art. 1946:- "El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le hay expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo". d) Efectuar las reparaciones locativas:- * Son aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabro de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. (art. 1940). e) Restituir la cosa:- * Esto en atención a que el goce del arrendatario, es necesariamente temporal (art. 1947 inc.1º) * MOMENTO EN QUE DEBE EFECTUARSE LA RESTITUCIÓN:- Al término del contrato. * ESTADO EN QUE SE HACE LA RESTITUCIÓN:- * REGLA GENERAL:- En el estado en que se encuentre, habida consideración el uso y goce legítimos. * EXCEPCIONES:- a) Si las partes han dejado constancia del Eº en que se encontraba la cosa, debe ser restituida de acuerdo a dicha estipulación. b) Si no se ha dejado tal constancia, se entiende que el Eº de la cosa, era satisfactorio, salvo prueba en contrario. * Los daños y pérdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa se presumen culpables, tocando al arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o hecho, o de su familia, huéspedes, dependientes o subarrendatarios. * FORMAS DE LA RESTITUCIÓN:- a) Muebles:- Poniéndolos materialmente a disposición del arrendador. b) Inmuebles:- Desocupándolos enteramente, poniéndolos a disposición del arrendador y entregándole las llaves (art. 1948). * INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN:- * Será necesario que el arrendatario esté en mora. * Art. 1949:- "Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador; aún cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador". derecho legal de retención del arrendador * Aquel de que goza para la seguridad del pago del precio o renta y/o de las indemnizaciones que el arrendatario le adeude. * Recae sobre todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto. * INDEMNIZACIONES OBJETO DEL Dº LEGAL DE RETENCIÓN:- a) Por el uso indebido de la cosa. b) Por los deterioros producidos en la cosa por no cuidarla como un buen padre de familia. c) Por la mora del arrendatario. d) Por la terminación del contrato por culpa del arrendatario. e) Por las rentas no pagadas. causales de expiración del contrato 1.- Por las causas de todos los contratos. a) Por la destrucción total de la cosa arrendada b) Por la expiración del plazo estipulado. 2.- Art. 1950:- c) Por la extinción del derecho del arrendador. d) Por sentencia judicial. a) Por destrucción total de la cosa arrendada:- * El arrendado no podrá procurar el goce de la cosa arrendada (su obligación carece de objeto), y el arrendatario se liberará de pagar la renta (su obligación carece de causa). * Da lo mismo si la destrucción es fortuita o culpable. Solo que la pérdida total culpable dará derecho a demandar indemnización de perjuicios al arrendador, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta para la expiración del contrato, o hasta que hubiere podido expirar por el desahucio. * Si la pérdida es parcial, el juez será quien decida, si hay lugar a la terminación del contrato, o solo hay lugar a la rebaja del precio. b) Expiración del plazo:- * El plazo en el arriendo puede ser:- * Determinado * Indeterminado * Es determinado:- a) Cuando las partes lo han convenido. b) Por la naturaleza del servicio a que la cosa se destina. c) Por la costumbre del país. * En estos casos no es necesario el desahucio. * Es indeterminado:- a) Cuando no es a plazo determinado, y las partes no expresan su voluntad de poner fin al contrato. * En este caso es necesario dar aviso recíproco de la intensión de poner fin al contrato, lo que se denomina DESAHUCIO. Si se ha fijado plazo a una sola parte, aquellas parte a que el plazo no obliga, deberá, si quiere poner término al contrato, desahuciarlo. * DESAHUCIO:- Noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. * Es irrevocable; salvo con el consentimiento de la otra parte. Formas del desahucio:- a) Judicial:- Aquel que se da por medio de una notificación judicial, el desahuciado tiene un plazo de 10 días para oponerse a él. b) Extrajudicial:- Puede ser:- Verbal Escrito Se trata de aquel que se da de cualquiera otra forma que no sea judicial. * Anticipación con que debe darse el desahucio:- a) Si el contrato es a tanto por año o por mes, deberá darse con una anticipación mínima de un año o de un mes. * El desahucio comienza a correr conjuntamente con el próximo período. * Momento en que se extingue el contrato:- a) Si es a plazo determinado:- Cuando se cumple. b) Si es plazo indeterminado:- Cuando expira el plazo del desahucio. * Hasta el final de dichos plazos subsiste el Dº del arrendador para cobrar las rentas de arrendamiento, aunque el arrendatario restituya antes, ya que igualmente deberá pagara hasta la terminación del contrato (art. 1955). LA TÁCITA RECONDUCCIÓN:- "Es la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador". * Se trata de una limitación a la renovación del contrato, ya que para que este se renueve totalmente las partes deben pactarlo expresamente. * El arrendador tiene Dº; sino se ha renovado expresamente el contrato, a exigir la restitución cuando quiera (art. 1956). * Requisitos de la Tácita Reconducción:- a) Que la cosa arrendada sea inmueble. b) Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. c) Que el arrendatario haya pagado la renta correspondiente al período posterior a la expiración del contrato, con el beneplácito del arrendador, o que las partes hayan ejecutado hechos demostrativos que impliquen que perseveran en el contrato. * Efectos de la Tácita Reconducción:- a) Se entiende renovado el contrato en las mismas condiciones, pero con diferente plazo:- i) Inmuebles urbanos:- 3 meses. ii)Predios rústicos:- hasta la próxima percepción de frutos pendientes. b) Las cauciones constituidas por 3ºs, se extinguen, salvo que accedan nuevamente a ellas. c) Extinción del derecho del arrendador:- * Como se trata de un contrato de tracto sucesivo, la obligación del arrendador de otorgar el goce de la cosa, es una obligación de la carácter sucesivo, si pierde su Dº se encontrará imposibilitado de cumplirla. * Puede ser:- a) Por causa independiente de la voluntad del arrendador. b) Por hecho o culpa del arrendador. * La distinción importa a los efectos de las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador, ya que el contrato igualmente terminará por esta causa. * POR CAUSA INDEPENDIENTE A SU VOLUNTAD:- * Los 3ºs que adquieran tales Dºs, no están obligados a respetar el arriendo, el contrato les es inoponible. * El contrato expira, aún antes de cumplirse el tiempo o plazo fijado para su duración. * V.gr.:- a) Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, el contrato expirará, a la llegada del plazo, o en el evento de la condición. * RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR:- * Si estaba de buena fe: No hay lugar a indemnización de perjuicios a favor del arrendatario. * Si estaba de mala fe: Hay lugar a la indemnización de perjuicios, salvo que el arrendatario haya contratado de dicha calidad (mala fe del arrendatario). * Mala fe:- Consiste en haber contratado a sabiendas del carácter incierto de su Dº y atribuyéndose la calidad de dueño absoluto. * EXTINCIÓN POR CAUSA DE EXPROPIACIÓN:- * Se extingue el contrato, si la expropiación es total, si es parcial solamente autorizará al arrendatario para pedir la terminación del contrato. a) Se otorga al arrendador el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y recoger los frutos pendientes. b) Si la causa de expropiación es tan urgente que no de lugar a lo anterior, y exista plazo pendiente del arriendo que conste en escritura pública, el Estado o la Corporación expropiatoria debe indemnización de los perjuicio al arrendatario. c) Si es parcial, sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato. * EXTINCIÓN POR CULPA O HECHO O CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDADOR * Ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada, o por el hecho el precio se declara resuelta la C/V que le sirvió de título para su adquisición, etc. * EFECTOS:- Se distingue:- a) Si el sucesor en los Dºs del arrendador debe respetar el arriendo. b) Si el sucesor en los Dºs del arrendador NO debe respetar el arriendo. a) EL SUCESOR DEBE RESPETARLOS:- * El contrato subsiste, y no se deben indemnizaciones. * REGLA GENERAL:- El sucesor no debe respetar el arriendo. * EXCEPCIÓN:- Art. 1962:- Debe respetar el arriendo:- 1º Todo aquel a quien se transfiere el Dº del arrendador por un título lucrativo (gratuito). 2º Todo aquel a quien se le transfiere el derecho de arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; salvo los acreedores hipotecarios. 3º Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. b) EL SUCESOR NO DEBE RESPETARLOS:- * El arrendatario será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el Dº no está obligada a respetar el arriendo. * El arrendador debe indemnizar tanto al arrendatario como al subarrendatario, pudiendo éste actuar en contra del arrendador, si el arrendatario le cede su acción, pero siempre que el arrendador haya autorizado al subarriendo. * El arrendatario debe reembolsar al subarrendatario las rentas que le haya anticipado. * CLÁUSULA DE NO ENAJENAR LA COSA ARRENDADA POR EL ARRENDADOR * La estipulación no impide al arrendador enajenar la cosa, siempre que el adquirente respete el arriendo, es decir da derecho al arrendatario a permanecer en el arriendo hasta su terminación natural (art. 1964). * EMBARGO DE LA COSA ARRENDADA:- * Si el subastador es un acreedor hipotecario, deberá respetar el arriendo siempre que se encuentre inscrito con anterioridad a la inscripción hipotecaria. * Si el subastador es un acreedor valista, deberá respetar el arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito, y la inscripción sea posterior a la hipotecaria. d) Extinción por sentencia judicial:- * Cuando las partes incumplen sus obligaciones. * Cuando se declara judicialmente nulo el contrato. e) Otras causales:- i) Insolvencia del arrendatario. ii) Cuando la cosa requiera separación total o parcial. arrendamiento de cosas por el padre, marido o guardador * No pueden hacerse sino por cierto tiempo:- a) Padre:- * Art. 256, en relación a los tutores o guardadores. b) Guardadores:- * Art. 407:- i) Inmuebles rústicos:- No más de 8 años. ii) Predios urbanos:- No más de 5 años. iii) No puede ser en ningún caso mayor al tiempo que falte el pupilo para cumplir la mayoría de edad. * El exceso es inoponible para el pupilo o su sucesor en el dominio, por el tiempo que exceda. c) Marido:- * Art. 1749:- i) Rústicos:- No más de 8 años. ii) Urbanos:- No más de 5 años. iii) En ambos casos se incluyen las prórrogas pactadas por el marido. * El exceso es inoponible a la mujer o sus sucesores en el dominio. normas especiales del contrato de arrendamiento a) BIENES RAÍCES URBANOS:- Ley Nº 18.101:- * Son los ubicados dentro del radio urbano respectivo. * Excepcionalmente se aplica a las viviendas ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no exceda a una hectárea. * No es aplicable la ley:- a) A los predios de cabida superior a una hectárea que estén destinados a la explotación agrícola, ganadera o forestal. b) A los bienes raíces fiscales. c) A los hoteles o residencias. * La ley 18.101 rige todos los contratos celebrados con posterioridad al 29 de Enero de 1982, hacia atrás rige el D.L. Nº 964. * Principales reglas:- 1.- Los Dºs que la ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables. 2.- Los contratos de arrendamiento que no consten por escrito, se presume como renta la que declare el arrendatario. 3.- En caso de mora de una o de otra parte, los pagos o deducciones deberá hacerse reajustados en U.F., entre la fecha en que debieran realizarse y aquella en que efectivamente se hagan, lo mismo si se deben intereses. 4.- Los contratos de mes a mes y los de plazo indeterminado sólo podrá ponérseles término por medio de DESAHUCIO JUDICIAL, que tendrá como plazo mínimo 4 meses, contados desde la notificación de la demanda, aumentados en dos meses por año completo que haya ocupado el inmueble. 5.- El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de dichos plazos, quedando obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución. 6.- En los contratos de plazo fijo que no excedan de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá Dº a un plazo de 4 meses contados desde la notificación de la demanda. En este caso, el arrendatario tendrá Dº a restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquella se efectúe. b) PREDIOS RÚSTICOS:- Reglas principales:- 1.- Puede constar por escritura pública o privada, en este último caso, se requiere la presencia de dos testigos, mayores de 18 años. 2.- La renta puede pactarse en dinero o en frutos naturales. 3.- El contrato durará lo que las partes estipulen, o por el tiempo que sea determinado por el servicio para que se destine la cosa, o por la costumbre, en los demás casos, será indefinido. 4.- EXPIRACIÓN DEL CONTRATO:- i) Por la extinción del Dº del arrendador. ii) Por desahucio, dado con una anticipación mínima de un año, sino se ha estipulado plazo. c) CONTRATO PARA LA CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL:- * Es aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado". * Quien ejecuta la obra se llama ARTÍFICE. * Este contrato es de arrendamiento:- * Cuando la materia con que se hará la obra sea suministrada por quien encargó la obra. * Si es suministrada por el artífice, se trata de una C/V. * Si la suministran mutuamente, será C/V o arrendamiento, según valga más el material entregado por el artífice o por quien encargó la obra. CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL COMO ARRENDAMIENTO:- * REGLA GENERAL:- Se somete a las normas del Código Civil. * EXCEPCIÓN:- En materia de riesgos:- a) La pérdida de la materia recae sobre el dueño de ella, es decir, sobre quien encargó la obra; salvo en los siguientes casos:- i) Cuando la materia perezca por culpa del artífice. ii) Cuando la materia perezca sin culpa del artífice. b) El artífice debe soportar la pérdida de la materia y pagar el precio al dueño:- i) Si la obra ha sido reconocido o aprobada por el dueño de ella. ii) Si la obra no ha sido reconocida o aprobada por el dueño de ella, por mala fe del dueño. iii) Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio ha debido conocer, o que conociéndolo no haya dado aviso oportuno. (art. 2000). * OBLIGACIONES DE LAS PARTES:- * Dueño de la obra:- 1.- Pagar el precio. a) En la forma convenida. b) En silencio, una vez concluida la obra, reconocida y aprobada. 2.- Declarar si aprueba o rechaza la obra. Omisión:- * Serán del dueño los riesgos, debiendo pagar el precio, aunque la cosa haya perecido. * Artífice:- 1.- Ejecutar fiel y oportunamente la obra. * Dueño de la obra disiente de ello, lo determinarán peritos nombrados por las partes. * INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES POR LAS PARTES:- * Gozan de la acción de perjuicios, si el incumplimiento es del artífice, el dueño deberá fundar su acción, y si procede podrá, a su arbitrio:- a) Obligarlo a que la haga de nuevo. b) Demandar la indemnización de perjuicios. a) Por voluntad del dueño. Extinción del contrato b) Por muerte del artífice. CONTRATO PARA LA CONFECCIÓN DE UN EDIFICIO * Rigen normas especiales:- a) Si se trata de un contratista, generalmente se encargará de toda la obra. b) Se trata de un contrato a precio total, o invariable. * El empresario no puede pedir aumento del precio por haberse encarecido los materiales o por haberse hecho agregaciones o modificaciones al plan primitivo. * Si por una circunstancia desconocida (vicio oculto del suelo), debiera aumentarse el precio por el empresario, es aceptable si el que encargó la obra lo ha autorizado a ello, sin perjuicio de su Dº de ocurrir al juez para determinar si es procedente el aumento de precio. * Si la construcción adolece de defectos que atañen a la solidez y estabilidad de la obra, el contratista se hace responsable no obstante, si la obra ha sido reconocida y aprobada por el dueño. * La responsabilidad del constructor subsiste:- a) Por vicios o defectos de la construcción. b) Por vicio del suelo que el constructor haya debido conocer por su oficio. c) Por vicio de los materiales. * La responsabilidad subsiste por 5 años contados desde el día de la entrega o de la inscripción de la obra en la Dirección de Obras Municipales. * Finalmente, si los artífices y obreros han contratado directamente con el que encargó la obra, tendrán acción directa contra él; pero si se relacionan con el empresario, tienen acción subsidiaria en contra de quien encargó la obra, y hasta concurrencia de lo que éste deba al empresario. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES * Aquel en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico. a) Arrendamiento de servicios aislados. Clasificación:- b) Arrendamiento de servicios de largos actos. c) Arrendamiento de servicios profesionales. a) Arrendamiento de servicios aislados:- * Aquel en que predomina la inteligencias por sobre la obra de la mano; v.gr. obra musical. b) Arrendamiento de servicios de largos actos:- * Empleados (contrato de trabajo). c) Arrendamiento de servicios profesionales:- * Se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que esté unida la facultad de representar y obligar a otra persona, respecto de terceros (mandato). * V.gr. Abogado, con poder para representar, se aplican normas del mandato y subsidiariamente las normas de éste contrato. ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE * Contrato por el cual una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro. OBLIGACIONES DEL ACARREADOR:- a) Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el tiempo y lugar convenidos. b) Efectuar el transporte, se podrá eximir si prueba fuerza mayor o caso fortuito. c) Velar por las personas o cosas que transporta. OBLIGACIONES DEL CARGADOR O CONSIGNANTE:- a) Presentar los pasajeros o carga para su transporte en el lugar y tiempo convenidos, so pena de pagar la mitad del flete o precio. b) Pagar el flete o precio. c) Reparar los daños por vicios de la carga o por un hecho o culpa de los pasajeros. NOTA:- La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato, sus obligaciones se transmiten a sus herederos. geovisit(); [1] Apuntes profesor Jose Miguel Lecaros [2] apuntes del profesor Jose Miguel Lecaros